Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat – kiedy jest wymagana i jak ją uzyskać?
Nabywca nieruchomości rolnej, który chciałby sprzedać ją przed upływem 5 lat od dnia zakupu, postawiony jest w dość kłopotliwej sytuacji. Sprzedaż taka wymaga bowiem uzyskania specjalnej zgody z urzędu. Taki sam warunek dotyczy chęci przeniesienia własności nieruchomości. Dowiedzmy się, czy we wszystkich przypadkach zgoda na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat jest wymagana i w jaki sposób ją uzyskać.
Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat
Zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom danej nieruchomości rolnej wymaga wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wyrażenie „wcześniejsze” odnosi się do okresu 5 lat od jej nabycia. Najprościej mówiąc – jeżeli więc właściciel chce swobodnie sprzedać swoją nieruchomość rolną, może zrobić to po okresie co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, natomiast w innym przypadku potrzebuje zgody na zbycie nieruchomości wydanej przez KOWR.
Takie same zasady, jakie dotyczą wcześniejszego zbywania nieruchomości rolnych, obowiązują także w przypadku ich nabywania. Oznacza to, że osoba, która nie posiada statusu rolnika indywidualnego, a zainteresowana jest zakupem nieruchomości od właściciela, który posiada ją mniej niż 5 lat licząc od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, również potrzebuje zgody na nabycie nieruchomości rolnej, którą wydaje KOWR. W TwojGrunt.pl możesz uzyskać kompleksową pomoc w uzyskaniu takiej zgody.
W praktyce, wcześniejsza sprzedaż czy zakup gruntu rolnego wcale nie jest prostą sprawą, gdyż KOWR wydaje zgodę tylko w określonych przypadkach. Jakich?
Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej – kiedy jest na nią szansa?
Jak zostało wcześniej wspomniane, zgoda na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat możliwa jest w przypadkach, gdyż jest to uzasadnione ważnym interesem publicznym lub ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej. W praktyce, okoliczności, które można uznać za kwalifikujące się do uzyskania zgody, zwykle dotyczą sytuacji rodzinnej, zdrowotnej właściciela lub sytuacji losowej bądź ekonomicznej, która wydarzyła się w jego życiu.
Przykładowo, wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości możliwe jest w sytuacji, gdy w wyniku zawarcia związku małżeńskiego właściciel nieruchomości zmuszony jest do zmiany miejsca zamieszkania, przy czym zmiana ta musi mieć charakter stały. Inną, uzasadnioną przesłanką do sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat od dnia jej nabycia może być też konieczność zaspokojenia wierzycieli, pod warunkiem, że właściciel nie ma możliwości zrobienia tego przy wykorzystaniu innych źródeł.
Należy pamiętać, że na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wymienione są jedynie przykładowe sytuacje, w których właściciel może liczyć na zgodę na zbycie nieruchomości rolnej. Okoliczności uprawniających do tego może być o wiele więcej. Każdy przypadek jest jednak specyficzny i wymaga szczegółowego wyjaśnienia oraz uzasadnienia, dlatego najlepiej powierzyć to zadanie specjalistom.
Zgoda KOWR na oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom
Pamiętajmy, że przytoczony wyżej artykuł odnosi się do zbycia nieruchomości lub oddania jej w użytkowanie innym podmiotom. Oznacza to, że bez uzyskania zgody właściciel nie jest uprawniony do oddania zakupionej nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom przez okres 5 lat od zakupu, czyli do przekazania jej do faktycznego władania innym osobom np. na podstawie umowy dzierżawy czy użyczenia. Od tej zasady istnieje jedynie kilka wyjątków i dotyczą one m.in. osób bliskich czy oddania nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Tak samo jak w przypadku zbycia, zgoda na oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej warunkowana jest ważnym interesem wnioskodawcy lub interesem publicznym.
Jak ubiegać się o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat?
Aby ubiegać się o uzyskanie zgody na zbycie nieruchomości rolnej, właściciel tej nieruchomości musi złożyć wniosek do KOWR. Gdzie znaleźć formularz? W sieci dostępne są przykładowe szablony, które wystarczy wypełnić, ale pamiętajmy, że równie dobrze możemy stworzyć własną formułę wniosku
Ważne jest tylko, aby zawierała ona niezbędne elementy, takie jak dane właściciela, oznaczenie nieruchomości zgodne z ewidencją gruntów i budynków oraz uzasadnienie wniosku. Ta końcowa część uznawana jest za kluczową, gdyż właśnie od uzasadnienia w głównej mierze zależy to, czy właściciel otrzyma zgodę na zbycie nieruchomości rolnej.
Do wniosku trzeba dołączyć również wymagane dokumenty, czyli:
- wypis z ewidencji gruntów oraz budynków dla obszarów zaliczających się do nieruchomości, której dotyczy wniosek;
- odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie bądź informacja o jej numerze;
- dokument, w oparciu o który wnioskodawca wszedł w posiadanie nieruchomości;
- dokumenty będące dowodem zaistnienia okoliczności opisywanych w uzasadnieniu wniosku;
- dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 10 zł;
- pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uiszczenia stosownej opłaty skarbowej (w wysokości 17 zł) – jeżeli właściciel nieruchomości działa poprzez ustanowionego w sprawie pełnomocnika;
- inne dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanki ważnego interesu właściciela nieruchomości
lub interesu publicznego; - w niektórych przypadkach – Zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Czy można się odwołać od decyzji Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa?
Wiele wniosków składanych do KOWR spotyka się z odmową. Nieraz wynika ona z tego, że dany przypadek w ogóle nie kwalifikuje się do otrzymania zgody, ale nieraz jest to spowodowane błędami we wniosku, np. niewłaściwie napisanym uzasadnieniem wniosku czy brakiem dokumentów potwierdzających opisywane w nim okoliczności. Niezależnie od tego, dlaczego nie otrzymaliśmy zgody KOWR na zbycie nieruchomości rolnej, warto wiedzieć, że zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana jest w drodze decyzji administracyjnej. Oznacza to, że wnioskodawca może się odwołać, ale tylko w terminie 14 dni od daty doręczenia tej decyzji. W decyzji zwykle zamieszczone jest pouczenie na temat tego, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie.
Pamiętajmy, że dyrektor KOWR odstępuje od uzasadnienia wyrażenia zgody w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, natomiast w przypadku odmowy sporządza decyzję wraz z uzasadnieniem. Warto dokładnie się z nim zapoznać, gdyż zawiera szczegółowe wyjaśnienie powodu, z uwagi na który nie wydano zgody na sprzedaż ziemi rolnej. Sporządzone odwołanie powinno ściśle się do niego odnosić.
W praktyce jednak rzadko kiedy KOWR decyduje się na uchylenie wcześniej wydanej decyzji, a wnioskodawca niepotrzebnie traci czas na pisanie odwołania. Z tego powodu lepiej od razu przygotować wniosek tak, aby nie było wątpliwości, że zgoda na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat w danym przypadku przysługuje. Jeżeli nie czujemy się na siłach, by sporządzić tak przekonywujący wniosek, warto zdać się na pomoc specjalistów.
Pomoc w przygotowaniu wniosku do KOWR
Nawet jeżeli dany przypadek w teorii kwalifikuje się do uzyskania zgody KOWR, ale uzasadnienie wniosku zostanie przygotowane bez należytej staranności lub zabranie załączników ewidentnie potwierdzających wskazane w uzasadnieniu okoliczności, wnioskodawca może spotkać się z odmową. Ważne jest więc, by sytuację skłaniającą do sprzedaży opisać w sposób maksymalnie przejrzysty, wiarygodny i nie dający podstaw do podważenia. To na właścicielu ciąży obowiązek wyraźnego udowodnienia okoliczności, na które powołuje się w uzasadnieniu, tym bardziej, że często tylko i wyłącznie sam właściciel jest w posiadaniu dokumentów lub innego rodzaju materiałów mogących stanowić dowód i przesądzających o możliwości uzyskania zgody na zbycie nieruchomości rolnej.
Osoby, które nie mają praktyki w tego typu zadaniach, mogą mieć z nimi trudność. Właśnie z myślą o nich działa nasza firma. Od lat pomagamy w uzyskiwaniu zgody KOWR na nabycie lub zbycie nieruchomości rolnej, pełniąc niejako rolę pośrednika pomiędzy właścicielem, a urzędem. Nauczeni praktyką doskonale wiemy, jak sformułować uzasadnienie wniosku, aby zyskało ono przychylne stanowisko KOWR, dlatego wnioski opracowywane z naszym wsparciem prawie zawsze rozpatrywane są pozytywnie. Dzięki naszej pomocy błyskawicznie zyskasz możliwość sprzedaży nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat i praktycznie nie poniesiesz ryzyka, gdyż na początek pobieramy jedynie niewielką zaliczkę, natomiast resztę pieniędzy płacisz dopiero po pozytywnym załatwieniu Twojej sprawy.
;)
;)
;)