Zasada dobrego sąsiedztwa to jedno z ważniejszych pojęć w prawie budowlanym i cywilnym. Zwykle spotykamy się z nim, gdy planujemy budowę nieruchomości na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Procedura wymaga wówczas, aby złożyć wniosek wydanie warunków zabudowy, a urząd wydający decyzję w tej sprawie kieruje się właśnie wspomnianą zasadą. Dowiedzmy się więc, czym jest zasada dobrego sąsiedztwa oraz jak wpływa na możliwość zabudowy działki.
Czym jest zasada dobrego sąsiedztwa w kontekście prawnym?
Wyobraź sobie, że kupujesz wymarzoną działkę w cichej, zielonej okolicy. Budujesz na niej dom, urządzasz ogród, a może nawet montujesz basen, licząc na spokojny i przyjemny wypoczynek w letnie dni. Jednak gdy wszystko jest już gotowe, tuż za płotem sąsiad stawia hałaśliwy warsztat albo otwiera ubojnię, która powoduje, że nad Twoim domem ciągle unosi się przykry zapach. Chyba nikt nie chciałby znaleźć się w takiej sytuacji, dlatego prawo nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek korzystania ze swojej własności w sposób, który nie narusza praw innych osób. Właśnie to potocznie nazywamy zasadą dobrego sąsiedztwa.
Do wspomnianej zasady nawiązuje przede wszystkim art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mówi on o tym, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków, a jednym z warunków jest to, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
W oparciu o powyższy przepis prawny, organy administracji przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy są zmuszone ocenić, czy projektowana inwestycja będzie harmonijnie wpisywać się w krajobraz urbanistyczny danego obszaru, czy nie naruszy charakteru miejsca oraz czy nie będzie negatywnie oddziaływać na sąsiednie nieruchomości. Ocena ta obejmuje różnorodne parametry, w tym wysokość budynków, ich bryłę, materiały wykończeniowe, sposób zagospodarowania terenu, a także intensywność jego wykorzystania.
Przytoczona regulacja prawna ma na celu zapewnienie harmonijnego rozwoju przestrzennego i zachowanie ładu urbanistycznego na obszarach pozbawionych szczegółowych ustaleń planistycznych. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga zatem od projektowanej inwestycji dostosowania się do charakteru i parametrów zabudowy już istniejącej w najbliższym otoczeniu.
Warto podkreślić, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza całkowitego zakazu działań, które mogą w jakikolwiek sposób wpłynąć na sąsiadów. Chodzi raczej o znalezienie rozsądnej równowagi między prawem właściciela do korzystania ze swojej nieruchomości, a ochroną uzasadnionych interesów sąsiadów. Art. 144 Kodeksu cywilnego wprowadza w odniesieniu do tego pojęcie “ponad przeciętnej miary”, mówiąc o tym, że właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, która wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Pojęcie działki sąsiedniej – jak go rozumieć?
Kluczowe dla prawidłowego stosowania zasady dobrego sąsiedztwa jest właściwe rozumienie pojęcia „działka sąsiednia”. Nie można interpretować go jako działki bezpośrednio przyległej do działki, na której ma być dokonana inwestycja, lecz szerzej – jako nieruchomości położone w okolicy, tworzące pewną urbanistyczną całość. Na takie funkcjonalne pojmowanie działki sąsiedniej wskazuje wiele wyroków sądowych, między innymi wyrok WSA w Poznaniu z 1 czerwca 2011 r. IV SA/Po 319/11, wyrok NSA w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06 czy wyrok z 10 maja 2011 r. II SA/Łd 1371/10 WSA w Łodzi.
Jak zasada dobrego sąsiedztwa wpływa na planowanie zabudowy?
Aby zwiększyć szansę na to, że organ rozpatrujący wniosek o wydanie warunków zabudowy wyda decyzję pozytywną, trzeba zaprojektować inwestycję tak, aby nie stała w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa. Dowiedzmy się zatem, na jakie aspekty przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, aby planowana zabudowa nie budziła zastrzeżeń.
Odległości od granic działki
Jednym z najczęstszych problemów związanych z zasadą dobrego sąsiedztwa są kwestie dotyczące odległości budynków od granic działki. Co prawda prawo budowlane określa minimalne odległości, jakie muszą być zachowane między budynkami a granicami nieruchomości, ale zasada dobrego sąsiedztwa może wymagać zachowania większych odległości, jeśli wynika to z konkretnych okoliczności. Przykładowo, jeśli na sąsiedniej działce znajduje się studnia, z której właściciel pobiera wodę do celów konsumpcyjnych, budowa garażu na granicy działki, nawet jeśli jest zgodna z przepisami technicznymi, może zostać uznana za naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, jeśli spowoduje zanieczyszczenie wody.
Wysokość i kubatura budynków
Zasada dobrego sąsiedztwa ma również wpływ na planowanie wysokości i kubatury budynków. Sądy wielokrotnie orzekały, że budowa nadmiernie wysokich obiektów, które zasłaniają sąsiednie nieruchomości lub powodują ich znaczne zacienienie, może naruszać tę zasadę. Zwykle parametry takie jak wysokość zabudowy ustala się w oparciu o średnie wartości występujące na analizowanym obszarze, a ewentualne odstępstwa powinny być poparte wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej.
Funkcja budynków
Nie bez znaczenia jest również planowana funkcja budynku. Zasada dobrego sąsiedztwa może ograniczać możliwość prowadzenia określonych rodzajów działalności, nawet jeśli są one formalnie dozwolone w danej strefie funkcjonalnej. Przykładowo, budowa warsztatu samochodowego na działce mieszkaniowej, choć teoretycznie jest możliwa po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń, może zostać zakwestionowana przez sąsiadów w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa, jeśli działalność ta będzie powodować uciążliwości w postaci hałasu, zapachów czy zwiększonego ruchu samochodowego.
Brak sąsiedztwa – warunki zabudowy
W kontekście zasady dobrego sąsiedztwa i uzyskiwania warunków zabudowy pojawia się jeszcze jeden problem warty omówienia – mianowicie, co jeśli na terenie, na którym planujemy zabudowę, nie występuje jeszcze żadna zabudowa sąsiednia? Takie przypadki mogą pojawiać się zwłaszcza na obszarach niezurbanizowanych, poza terenami miast i bywają dość problematyczne, bowiem w przypadku braku sąsiedztwa, warunki zabudowy najczęściej po prostu nie są wydawane.
Tego typu przypadki były już przedmiotem analizy sądów administracyjnych. Kwestie te szczegółowo rozpatrzył m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 16 października 2018 r. (II SA/Kr 1100/18, LEX nr 2589867) oraz WSA w Poznaniu w orzeczeniu z 26 listopada 2015 r. (IV SA/Po 542/15, LEX nr 1947139). Oba wyroki orzekają, że skoro nie ma w najbliższym otoczeniu działki objętej wnioskiem jakiejkolwiek działki zabudowanej, to nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy, albowiem nie jest spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W praktyce oznacza to, że właściciele takich nieruchomości zostają w zasadzie pozbawieni możliwości zrealizowania jakiejkolwiek inwestycji.
Jak uniknąć problemów związanych z zasadą dobrego sąsiedztwa?
Jeżeli planujesz inwestycję, która odbiega od charakteru zabudowy na danym terenie i istnieje ryzyko, że urząd może uznać ją jako stojącą w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa, warto podjąć działania, które będą przed tym zabezpieczały. Przede wszystkim na etapie planowania inwestycji porozmawiaj z sąsiadami i przedstaw im podstawowe założenia projektowe. Co prawda przepisy nie nakładają formalnego obowiązku uzgadniania planów budowlanych z sąsiadami przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy, ale praktyka pokazuje, że takie uzgodnienia mogą znacznie ułatwić cały proces inwestycyjny. Wszelkie uzgodnienia warto jednak dokumentować, najlepiej w postaci pisemnych oświadczeń sąsiadów o braku sprzeciwu wobec planowanej inwestycji, bo taka dokumentacja może okazać się bardzo przydatna w przypadku późniejszych sporów lub wątpliwości organów wydających decyzję w sprawie budowy.
Warto postarać się też o ekspertyzy techniczne. Mogą one dotyczyć różnych problematycznych aspektów związanych z inwestycją, np. wpływu zabudowy na warunki nasłonecznienia albo szacować poziom hałasu generowanego przez inwestycję.
Planujesz budowę domu, budynku firmowego albo obiektu komercyjnego i potrzebujesz pomocy w uzyskaniu warunków zabudowy? Zgłoś się do Twojgrunt.pl, aby uzyskać fachowe wsparcie. Przeanalizujemy, czy Twoja inwestycja nie stoi w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa i wyręczymy Cię we wszystkich formalnościach prowadzących do uzyskania WZ.
