Zakup działki rolnej – jak uporać się z ustawą?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to kluczowy akt prawny regulujący obrót ziemią rolną w Polsce. Dziś spojrzymy na nią z perspektywy osób, które nie posiadają statusu rolnika, a chciałyby dokonać zakupu działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha. Ustawa nakłada na takich nabywców szereg ograniczeń i trudności, które mogą stanowić poważne wyzwanie. Pojawia się więc pytanie – czy istnieją legalne, w pełni zgodne z prawem rozwiązania, które pozwalają na ominięcie tych przeszkód? Okazuje się, że tak. Poznajmy kilka z nich.

Zakup działki rolnej – kto może to zrobić bez pozwolenia?

W świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zakupu działki rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha swobodnie może dokonać każdy. Dopiero, gdy wielkość nieruchomości przekracza 1 ha, a osoba zainteresowana nabyciem nie spełnia wymogów rolników indywidualnego, zobowiązana jest najpierw do uzyskania specjalnego zezwolenia wydawanego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Takie ograniczenie ma służyć głównie zachowaniu charakteru rolnego gruntów, bo niekontrolowane przekazywanie ich podmiotom niezwiązanym z rolnictwem mogłoby prowadzić do masowego przekształcania ich na cele inne, niż rolnicze, a to w dalszej perspektywie mogłoby prowadzić do zachwiania stabilności krajowej produkcji żywności. Oprócz tego, jest to także forma przeciwdziałania kupowaniu ziemi wyłącznie w celach inwestycyjnych, czyli z zamiarem późniejszej odsprzedaży z zyskiem, bo skutkiem takich zachowań byłby wzrost cen gruntów, a to mogłoby ograniczać możliwości nabywania ich przez rolników.

Zakup działki rolnej

Zakup ziemi rolniczej przez nie rolnika – dlaczego jest problematyczny?

Konieczność uzyskiwania pozwolenia na zakup ziemi rolniczej jest dość kłopotliwa – głównie z dwóch powodów. Po pierwsze, trzeba wypełnić odpowiedni wniosek, w przekonywujący sposób go uzasadnić, skompletować wszystkie niezbędne załączniki i złożyć je do urzędu, a takie formalności dla wielu osób stanowią niemałe wyzwanie lub zwyczajnie powodują zniechęcenie. Na szczęście na ten problem istnieje stosunkowo proste i skuteczne rozwiązanie – są nim firmy, takie jak Twojgrunt.pl, którym można zlecić wszystkie te czynności, aby zaoszczędzić czas i zyskać pewność, że wszystko zostanie zrobione dobrze.

Większy problem może natomiast pojawić się jeszcze na etapie przed złożeniem wniosku, kiedy to sprzedający zobowiązany jest do podjęcia próby dotarcia z ofertą sprzedaży do rolników. Mowa tutaj o ustawowym wymogu dotyczącym publikacji ogłoszenia na portalu e-Rolnik przez co najmniej 30 dni. To czas, kiedy w każdej chwili nieruchomością może zainteresować się osoba ze statusem rolnika i jeżeli taka osoba wyrazi chęć nabycia, sprzedający nie może jej odmówić. W świetle prawa rolnik ma bowiem prawo pierwszeństwa zakupu, a osoba bez takiego statusu może stać się nabywcą jedynie wtedy, gdy w odpowiedzi na ogłoszenie nie zgłosi się żaden rolnik.

W praktyce dla nie rolnika zainteresowanego nabyciem oznacza to więc 30 dni oczekiwania w niepewności, czy sprzedaż uda się doprowadzić do skutku. Warto przy tym zaznaczyć, że nie ma możliwości, aby pominąć kwestię wystawiania ogłoszenia na portalu e-Rolnik, bo właściciel nieruchomości zobowiązany jest do udokumentowania tego działania raportem pobranym z serwisu i składanym do KOWR. Nie ma też opcji, aby wybrać do publikacji inny, mniej popularny serwis, bo portal eRolnik narzucony jest przez urząd.  W Twojgrunt.pl zajmujemy się emisją i obsługą takiego ogłoszenia w ramach usługi o przeprowadzenie postępowania w KOWR o nabycie gruntów przez osobę nie będącą rolnikiem.

Kto może kupić działkę rolną?

Jak “obejść” ustawę o ziemi rolnej? Legalne rozwiązania, o których warto wiedzieć

Wiemy już, kto może kupić działkę rolną bez pozwolenia, a kto musi go uzyskać. Jeżeli taki wymóg dotyczy również Ciebie, zamiast załamywać się koniecznością przebrnięcia przez zawiłą i wymagającą procedurę zakupu, warto nieco zagłębić się w zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a czasem też w inne akty prawne i spróbować poszukać w nich alternatywnych rozwiązań. Nie są one podane wprost, ale w niektórych przypadkach ustawa przewiduje pewne wyjątki i uproszczenia, z których warto skorzystać. Poniżej opisujemy trzy takie możliwości.

Podział działki na mniejsze grunty rolne

Pierwszym rozwiązaniem, które wyklucza konieczność uzyskiwania zgody na zakup nieruchomości rolnej, jest jej podział na kilka mniejszych części. Ważne jest jednak, aby powierzchnia każdej części była nie mniejsza niż 0,3 ha. Podstawą prawną jest tutaj uchwała III CZP 113/22 podjęta przez Sąd Najwyższy 17 października 2023 roku, która zakłada możliwość zastosowania wyłączenia przedmiotowego wobec gruntów o takiej wielkości, co oznacza, że nie są one objęte przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a zatem nie tylko nie trzeba starać się o pozwolenie na ich zakup, ale i nie trzeba zobowiązywać się do prowadzenia na nich działalności rolniczej. Oznacza to, że nabywca gruntu o tak niewielkiej powierzchni może na jej terenie prowadzić małe gospodarstwo rolne, ale nie musi.

Oczywiście zgoda na podział działki rolnej w celu ułatwienia zakupu nie zawsze jest możliwa. Zależy to od wielu czynników, które w każdym przypadku są szczegółowo analizowane. Nie da się jednak ukryć, że jest to duże ułatwienie dla kupujących – nie rolników, a często także dla samych sprzedających. Często bowiem dokonuje się podziału działki rolnej w celu sprzedaży. Mowa tutaj o przypadkach, gdy nie minął jeszcze okres 5 lat od nabycia nieruchomości, a więc ustawowo właściciel zobowiązany jest do uzyskania zgody na jej zbycie, a dzięki podziałowi może legalnie uniknąć tego obowiązku – oczywiście o ile otrzyma zgodę na podział. Może to być to dobrym rozwiązaniem zwłaszcza w przypadkach, w których szanse na uzyskanie zgody na sprzedaż są wątpliwe.

Zakup ziemi rolniczej

Utworzenie gospodarstwa rodzinnego

Ostatni sposób, który opiszemy, stanowi rozwiązanie dla osób, które nie posiadają statusu rolnika indywidualnego, ale mają kwalifikacje rolnicze. Poprzez kwalifikacje należy rozumieć doświadczenie związane z rolnictwem, ale niekoniecznie bezpośrednio z hodowlą czy uprawami. Do zaliczenia tego wymogu kwalifikuje się nawet praca jako mechanik maszyn rolniczych, posiadanie tytułu lekarza weterynarii, praca w agrobiznesie czy samo ukończenie technikum rolniczego, posiadanie ubezpieczenia w KRUS przez określony czas, lub np. posiadanie na własność gruntów rolnych o powierzchni min. 1 hektara przez okres minimum 3 lat.  Jeżeli więc w przeszłości wykonywałeś pracę albo zdobyłeś wykształcenie, które można uznać za spełnienie przesłanki dotyczącej kwalifikacji rolniczych, warto wykorzystać tę okoliczność, ale aby zakup ziemi rolniczej bez zgody był w takim przypadku możliwy, trzeba jeszcze spełnić dwa dodatkowe warunki.

Pierwszy dotyczy konieczności prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. W praktyce wystarczy, że będziesz prowadził/a nawet małe gospodarstwo rolne, aby warunek ten był spełniony. Z kolei druga kwestia dotyczy miejsca zamieszkania. Trzeba zobowiązać się do zamieszkiwania na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodząca w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego przez okres przynajmniej 5 lat od nabycia nieruchomości.

Podsumowując, poszukiwanie sposobów na to, jak “obejść” ustawę o ziemi rolnej w sposób legalny, nie jest niczym złym. To pewnego rodzaju optymalizacja rozwiązań, którą dopuszcza prawo. W artykule omówiono trzy tego typu rozwiązania, ale oczywiście istnieje ich więcej. Jeżeli któreś rozwiązanie szczególnie Cię zainteresowało, ale nie masz pewności, czy w Twoim przypadku da się go zastosować, zapraszamy na bezpłatną konsultację ze specjalistami Twojgrunt.pl. Na bazie bogatego doświadczenia i znajomości stanowiska KOWR w wielu sprawach pomożemy m.in. w ocenie, czy w danej sytuacji podział działki na mniejsze grunty jest możliwy albo czy posiadane przez Ciebie doświadczenie lub wykształcenie można zaliczyć w poczet kwalifikacji rolniczych. Możemy zaproponować także kompleksową pomoc w wypełnieniu niezbędnych dokumentów i złożeniu ich do urzędu w Twoim imieniu. Zapraszamy do kontaktu.