Przekazanie gospodarstwa rolnego za dożywocie i sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia – na jakich warunkach można to zrobić?

Życie na wsi to nie tylko sielankowy spokój i piękne krajobrazy, ale też wyzwania związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Wielu starszych właścicieli ziemi nie jest już w stanie im podołać, a często oni sami wymagają opieki i wsparcia. Z drugiej strony młodsze pokolenie często marzy o własnej ziemi, ale nie zawsze ma środki na jej zakup. Tu z pomocą przychodzi przekazanie gospodarstwa rolnego za dożywocie, bo jest to rozwiązanie, które może być korzystne dla obu stron. Nie zawsze jednak jest ono proste. Wyjaśniamy, z jakimi komplikacjami można się spotkać oraz czy możliwa jest późniejsza swobodna sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia.

Umowa dożywocia – co to takiego?

Umowa o dożywocie nieruchomości to szczególny rodzaj umowy. Może ona dotyczyć wszystkich typów nieruchomości, w tym rolnych, a prawo z niej wynikające zazwyczaj jest wpisywane do ksiąg wieczystych w dziale III. Umowa ta łączy w sobie elementy darowizny z długoterminowym zobowiązaniem, bo w ramach niej właściciel nieruchomości (zbywca) przekazuje swoją własność innej osobie (nabywcy), a w zamian otrzymuje gwarancję np. dożywotniego utrzymania albo możliwości zamieszkiwania w tej nieruchomości. Nie ma z góry narzucone, jak takie świadczenie będzie wyglądać – to umowa dożywocia szczegółowo określa jego zakres.

Umowa dożywocia z przeniesieniem własności nieruchomości wydaje się więc korzystnym rozwiązaniem zwłaszcza dla osób samotnych, które nie radzą sobie z utrzymaniem i codziennymi obowiązkami. Warto pamiętać, że umowa dożywocia może dotyczyć całej nieruchomości lub jej części. Umowa dożywocia części nieruchomości może być rozwiązaniem w sytuacjach, gdy właściciel chce zachować część swojego majątku dla innych spadkobierców.

Umowa o dożywocie nieruchomości a Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Gdy sprawa dotyczy zwykłych nieruchomości, sprawa jest prosta, ale gdy mówimy o nieruchomościach rolnych, wszystko znacznie się komplikuje. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego bardzo szeroko definiuje bowiem nabycie takich nieruchomości, obejmując wszystkie przypadki przeniesienia własności – również te dokonane w wyniku czynności prawnej, a zawarcie umowy dożywocia jest uznawane za taką czynność.

Oznacza to, że przekazanie gospodarstwa rolnego za dożywocie nie jest „tylną furtką” pozwalającą ominąć restrykcyjne przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną. Jako nabywca w ramach umowy dożywocia musisz spełniać dokładnie te same warunki, które obowiązują przy tradycyjnej sprzedaży gospodarstwa rolnego osobie niespełniającej definicji rolnika indywidualnego. W praktyce oznacza to, że musisz dopełnić szereg formalności koniecznych do uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na zakup nieruchomości, a później spełniać zobowiązania, w oparciu o które taka zgoda została wydana.

Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za opiekę – kiedy jest możliwe bez zgody KOWR?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje jednak pewne przypadki, w których przeniesienie własności nieruchomości rolnej w ramach umowy dożywocia nie wymaga zgody KOWR. Przyjrzyjmy się im bliżej.

Status

Pierwszą przesłanką do zwolnienia z ubiegania się o zgodę jest status nabywcy. Umowa dożywocia z przeniesieniem własności nieruchomości nie może być zawarta z kimkolwiek, ale jedynie nabywca, który ma status rolnika indywidualnego, może przejąć ją po śmierci właściciela bez konieczności uzyskania zgody od KOWR. Bez względu na to, jak bardzo szczytne są intencje przyszłego nabywcy i jak bardzo potrzebuje opieki zbywca, prawo jest tu bezwzględne. Status rolnika indywidualnego to prawnie zdefiniowany status, który wymaga spełnienia konkretnych warunków. Przede wszystkim osoba taka musi posiadać kwalifikacje rolnicze i przez co najmniej 5 lat być zameldowana w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość.

UWAGA: Jeżeli nie masz statusu rolnika indywidualnego i zastanawiasz się, czy jesteś w stanie go uzyskać, skorzystaj z konsultacji w Twojgrunt.pl. Nasi eksperci przeanalizują Twoje wykształcenie oraz doświadczenie zawodowe i ocenią, czy w oczach urzędu można zaliczyć go w poczet kwalifikacji rolniczych. Dzięki temu przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za opiekę przebiegnie szybciej i bez ryzyka komplikacji. A jeżeli masz kwalifikacje rolnicze, ale nie spełniasz warunku dotyczącego zameldowania i z tego powodu nie możesz uzyskać statusu rolnika indywidualnego, pomożemy Ci skorzystać z legalnego rozwiązania, jakim jest utworzenie gospodarstwa rodzinnego – skontaktuj się z nami, aby poznać szczegóły.

Wielkość nieruchomości

O ile rolnicy indywidualni mogą nabywać nieruchomości rolne dowolnej wielkości bez konieczności uzyskiwania zgody, o tyle osoby bez statusu rolnika indywidualnego mają ograniczone możliwości w tym względzie. Mogą oni kupować bez zgody KOWR jedynie nieruchomości rolne o powierzchni do 1 ha. Warto przy tym pamiętać, że ograniczenie to dotyczy powierzchni użytków rolnych, a nie całkowitej powierzchni nieruchomości. Oznacza to, że działka może być większa niż 1 ha, jeśli część stanowią nieużytki, zabudowania czy lasy.

UWAGA: Jeżeli grunt, który zamierzasz przejąć w ramach umowy o dożywocie nieruchomości ma powierzchnię powyżej 1 ha, zgłoś się po pomoc do Twojgrunt.pl. Nasi eksperci przeanalizują, czy w danym przypadku istnieje możliwość podzielenia nieruchomości na mniejsze części o powierzchni do 0,3 ha, co oznaczałoby zwolnienie z konieczności uzyskiwania zgody od KOWR.

Pokrewieństwo

Ustawa przewiduje także wyjątek dla osób bliskich zbywcy, ale jasno definiuje, kto może wchodzić w krąg takich osób. Obejmuje on zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodziców, dziadków), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa (siostrzeńców, brataników), rodzeństwo rodziców (ciotki, wujków), małżonka, rodziców małżonka (teściów), osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Jednak w dzisiejszych czasach rodziny często mieszkają daleko od siebie albo nie są ze sobą w dobrych relacjach, dlatego umowy dożywocia bywają zawierane pomiędzy osobami niespokrewnionymi, np. sąsiadem prowadzącym gospodarstwo obok. W takich przypadkach nie da się uciec od konieczności uzyskania zgody KOWR, chyba że spełniona zostanie któraś z wcześniej omówionych przesłanek.

Przekazanie gospodarstwa rolnego za dożywocie – jak uzyskać zgodę od KOWR?

Jeżeli nie kwalifikujesz się do żadnego z opisanych powyżej zwolnień, nie oznacza to końca Twoich planów. Po podpisaniu umowy dożywocia z przeniesieniem własności nieruchomości możesz bowiem ubiegać się o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Proces uzyskiwania takiej zgody wymaga złożenia do KOWR szczegółowego wniosku. Nie może to być zwykły formularz wypełniony na kolanie – wniosek musi być odpowiednio umotywowany i zawierać wszystkie niezbędne dokumenty. Kluczowym elementem wniosku jest oświadczenie nabywcy, w którym zobowiązuje się on do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości przez co najmniej 5 lat, licząc od dnia wejścia w jej posiadanie. Ten wymóg to nie pusta formalność – KOWR będzie sprawdzać, czy zobowiązanie jest rzeczywiście realizowane.

Przygotowanie prawidłowego wniosku wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale też doświadczenia w tego typu sprawach. Nawet jeśli spełniasz wszystkie wymogi prawne, ale nie zostanie to odpowiednio udokumentowane, urząd może oddalić Twój wniosek. Z tego powodu warto skorzystać z pomocy firm specjalizujących się w przygotowywaniu takich wniosków. W Twojgrunt.pl jesteśmy do Twojej dyspozycji i zrobimy wszystko, aby plan związany z przekazaniem gospodarstwa rolnego za dożywocie został pomyślnie sfinalizowany.

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia – czy jest możliwa?

Może się zdarzyć, że śmierci osoby, z którą zawarliśmy umowę o dożywocie nieruchomości, będziemy chcieli sprzedać działkę. Powody takiej decyzji mogą być różne – czasem jest to zwyczajna chęć spieniężenia dobytku, a czasem zmiana sytuacji życiowej, przeprowadzka, problemy zdrowotne czy po prostu brak predyspozycji do prowadzenia działalności rolniczej. Taka sprzedaż nie jest jednak tak prosta, jak mogłoby się wydawać. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada bowiem obowiązek prowadzenia działalności rolniczej na terenie nabytej nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat. Zlekceważenie tego obowiązku grozi tym, że KOWR może przejąć ją na rzecz Skarbu Państwa za pewnym wynagrodzeniem, które nie zawsze w pełni odzwierciedla wartość gruntu.

Pięcioletni zakaz zbycia dotyczy również nieruchomości nabytych w ramach umowy dożywocia. Oznacza to, że jeśli przejąłeś gospodarstwo w ten sposób, przez pięć lat musisz na nim gospodarować i nie możesz go sprzedać. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Sprzedaż nieruchomości może być możliwa przed upływem 5 lat, ale tylko wtedy, gdy przemawia za tym ważny interes publiczny lub interes bezpośrednio dotyczący właściciela. Ważny interes może obejmować na przykład poważne problemy zdrowotne uniemożliwiające prowadzenie działalności rolniczej czy nagłe problemy finansowe wymagające sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Umowa dożywocia a sprzedaż nieruchomości – skorzystaj z pomocy Twojgrunt.pl

Proces uzyskiwania zgody na przedterminową sprzedaż nieruchomości nabytej w ramach umowy dożywocia z przeniesieniem własności nieruchomości jest skomplikowany i wymaga profesjonalnego podejścia. Wniosek musi być bardzo szczegółowo uzasadniony, a dokumentacja kompletna i przekonująca. W Twojgrunt.pl specjalizujemy się w tego typu sprawach. Pomożemy Ci przygotować wniosek do KOWR, zgromadzić niezbędne załączniki i przeprowadzimy Cię przez cały proces. Nasza wiedza i doświadczenie znacznie zwiększają szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna i drobne szczegóły mogą zaważyć na ostatecznej decyzji, dlatego aby wcześniejsza sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia była realna, trzeba dokładnie przeanalizować wszystkie okoliczności.