Problemy zdrowotne a sprzedaż pola – czy jest możliwa?

Zgodnie z przepisami polskiego prawa sprzedaż działki rolnej obwarowana jest licznymi ograniczeniami. Ich celem jest ochrona zasobów rolnych i zapewnienie, że ziemia trafia w ręce osób, które będą ją odpowiednio zagospodarowywać. Istnieją jednak sytuacje, w których właściciel nieruchomości rolnej może ubiegać się o zgodę na jej wcześniejszą sprzedaż. Sprawdźmy, czy problemy zdrowotne właściciela lub członków jego rodziny mogą być takim wyjątkiem oraz jak w takim przypadku ubiegać się o zgodę KOWR na sprzedaż ziemi.

Sprzedaż pola – co mówią przepisy?

Art. 2b ust. 2 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi jasno – właściciel nie ma możliwości sprzedaży działki rolnej ani przekazania jej w posiadanie innym podmiotom, jeżeli nie minęło przynajmniej 5 lat od dnia, w którym ją nabył. Nie ma przy tym znaczenia powierzchnia gruntu, rodzaj prowadzonej na niej działalności rolniczej ani to, czy właścicielem jest rolnik czy osoba bez statusu rolnika – przepis ten obowiązuje w każdym przypadku. W dalszej części ustawy czytamy jednak, że jedyną podstawą do uchylenia powyższego zakazu jest interes publiczny albo ważny interes posiadacza nieruchomości. Co jednak kryje się pod pojęciem ważnego interesu i czy można powiązać go ze stanem zdrowia właściciela nieruchomości?

Sprzedaż pola

Sprzedaż działki rolnej z powodu choroby właściciela 

Prowadzenie gospodarstwa rolnego wymaga pełnej sprawności fizycznej i psychicznej oraz stałego zaangażowania. Choroba, zwłaszcza przewlekła lub ciężka, może znacząco wpłynąć na zdolność do prowadzenia gospodarstwa rolnego. W sytuacji, gdy właściciel jest poważnie chory, może nie być w stanie wypełniać obowiązków związanych z zarządzaniem gospodarstwem, dlatego często pojawia się wówczas pytanie o możliwość wcześniejszej sprzedaży pola, czyli przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Na szczęście prawo przewiduje taką możliwość. Trwałe lub długotrwałe pogorszenie zdrowia i wiążąca się z tym całkowita bądź częściowa utrata zdolności do pracy w prowadzonym gospodarstwie rolnym może zostać uznana za wcześniej wspomniany ważny interes właściciela nieruchomości i stanowić przesłankę do udzielenia zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości. Każda taka sytuacja traktowana jest jednak indywidualnie i organ powołany do wydawania zgód – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) – musi dokładnie zweryfikować sprawę oraz orzec, czy w danym przypadku choroba faktycznie uniemożliwia dalsze prowadzenie gospodarstwa oraz jakie są jej rokowania.

Oczywiście ocena dokonywana jest na podstawie dokumentacji lekarskiej, którą właściciel dołącza do wniosku składanego do KOWR. Bardzo ważne jest zatem, aby w dokumentach były zawarte jasne i kompletne informacje, a sam wniosek odpowiednio uargumentowany przez wnioskodawcę. Wszelkie braki lub niedociągnięcia w tym zakresie mogą skutkować odmową wydania zgody na sprzedaż pola, nawet jeśli w rzeczywistości sytuacja zdrowotna właściciela naprawdę jest trudna i kwalifikuje się do uzyskania pozwolenia.

Gospodarstwo na sprzedaż

Od czego jeszcze zależy możliwość wystawienia ziemi rolnej na sprzedaż? Czas rozpoczęcia choroby

W procesie uzyskiwania zgody na sprzedaż działki rolnej z tytułu choroby właściciela istotne znaczenie ma jeszcze jedna kwestia – moment zachorowania czy też świadomość istnienia choroby w momencie zakupu nieruchomości. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wyraźnie bowiem mówi, że uzasadnieniem wyrażenia zgody na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości rolnej może być wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności, spowodowanych działaniem czynników, na które właściciel nie mógł mieć wpływu i które nie były zależne od sposobu jego postępowania. Aby więc choroba mogła zostać potraktowana jako taka nadzwyczajna okoliczność, jej początek, lub pogorszenie stanu zdrowia powininny mieć miejsce po nabyciu działki.

Nie można natomiast zaakceptować sytuacji, w której rolnik choruje od dłuższego czasu i mimo złego stanu zdrowia decyduje się na zakup pola, a następnie – tłumacząc się chorobą – próbuje uzyskać zgodę na jego wcześniejszą sprzedaż. Dokładnie taki przypadek przed laty był już rozpatrywany przez Sąd Rejonowy w Ciechanowie i skończył się odmową wydania zgody (postanowienie Sądu Rejonowego w Ciechanowie z dnia 10 maja 2017 r. o sygn. akt I Ns 537/16). Sąd uznał wówczas, że pomiędzy formalnym zakupem nieruchomości, a chwilą na dzień orzekania nie zaistniało żadne nadzwyczajne zdarzenie losowe, które mogłoby uzasadniać wyrażenie zgody na wcześniejszą sprzedaż pola, bo w momencie podpisywania aktu notarialnego rolnik miał wiedzę na temat swojego złego stanu zdrowia i świadomie oraz dobrowolnie zdecydował się na zakup nieruchomości, a więc i przyjął wiążący się z tym obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wszedł nabyty grunt, przez okres co najmniej 5 lat od nabycia (art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Sprzedaż działki rolnej

Czy można wystawić gospodarstwo na sprzedaż z racji choroby członka rodziny?

Może się zdarzyć, że choroba nie dotknie właściciela, lecz członków jego najbliższej rodziny, np. żonę czy dziecko. W takiej sytuacji rolnik również może rozważać możliwość wystawienia posiadanej ziemi rolnej na sprzedaż, aby móc w pełni skupić się na ratowaniu zdrowia lub życia najbliższych, ale podobnie jak w przypadku choroby własnej, najpierw zobowiązany jest do uzyskania zgody na zbycie nieruchomości, jeśli nie minął jeszcze okres 5 lat od wejścia w jej posiadanie.

W praktyce wydanie zgody uprawniającej do wystawienia gospodarstwa na sprzedaż jest wysoce prawdopodobne, o ile tylko rolnik wykaże, że koszty ponoszone na leczenie członka rodziny stanowią istotne wydatki rodziny, a nie ma możliwości ich pokrycia z innych źródeł. Warto też, aby wykazał, że spieniężenie innych składników majątku nie może stanowić rozwiązania tego problemu, bo mogłoby w znacznym stopniu wpłynąć negatywnie na ogólną sytuację życiową bądź ekonomiczną rodziny.

Choroba członka rodziny może też wymagać od rolnika poświęcania dużej ilości czasu na opiekę, zwłaszcza jeśli w gospodarstwie rodzinnym nie ma innej dorosłej osoby, która taką opiekę mogłaby sprawować. Z tego względu jest szansa, aby taka sytuacja została potraktowana jako nadzwyczajna okoliczność, która całkowicie lub częściowo uniemożliwia rolnikowi pracę w prowadzonym gospodarstwie rolnym. Oczywiście również istnieje tutaj wymóg, aby zaistnienie tej okoliczności nastąpiło w czasie po nabyciu nieruchomości, czyli aby konieczność opieki nad członkiem rodziny nie występowała w momencie podpisywania aktu notarialnego. Warto, aby rolnik wykazał też, że rodziny nie stać na zatrudnienie osoby, która mogłaby na stałe zajmować się chorym członkiem rodziny.

Jak ubiegać się o zgodę KOWR w przypadku choroby? Skorzystaj z pomocy Twojgrunt.pl

Jak widać, w przypadku choroby własnej lub członka rodziny uzyskanie zgody uprawniającej do wystawienia ziemi rolnej na sprzedaż przed upływem 5 lat od jej nabycia co do zasady jest możliwe, ale wymaga odpowiedniego przygotowania wniosku składanego do KOWR. Trzeba wyraźnie wykazać, że istnieją przesłanki do udzielenia takiej zgody – poprzez sporządzenie przekonywującego uzasadnienia wniosku oraz dołączenie do niego dokumentów potwierdzających istnienie opisywanych okoliczności i zawierających istotne szczegóły, które nie pozwolą na podważenie zasadności wydania zgody, np. ze względu na trudny do określenia czas powstania choroby.

Jeżeli sytuacja zdrowotna Twoja lub Twoich najbliższych zmusza Cię do sprzedaży nieruchomości rolnej i zależy Ci na jak najszybszym uzyskaniu zgody na taką sprzedaż, zapraszamy do skorzystania z naszej pomocy. Twojgrunt.pl to zespół specjalistów, którzy dzięki doskonałej orientacji w najaktualniejszych przepisach prawnych oraz wieloletniej praktyce w sporządzaniu dokumentów do KOWR są w stanie profesjonalnie przygotować Twój wniosek, zwiększając szansę na otrzymanie zgody. Następnie w Twoim imieniu złożą go do urzędu i będą czuwać nad jego rozpatrzeniem – aż do momentu wydania i przekazania Ci decyzji. Dzięki naszemu wsparciu już wiele osób mogło wystawić swoje gospodarstwo na sprzedaż i zyskać środki niezbędne do dalszego leczenia.

Nie masz pewności, czy Twój przypadek kwalifikuje się do uzyskania zgody KOWR? Umów się na bezpłatną analizę sprawy – zapraszamy do kontaktu.