Podział działki rolnej w celu sprzedaży – jakie są optymalne wielkości działek?

Posiadasz dużą działkę rolną i zastanawiasz się nad tym, jak sprzedać ją szybko i korzystnie? Czas poznać strategię, którą stosują doświadczeni inwestorzy, czyli podzielenie działki rolnej na mniejsze i uzyskanie dla każdej z nich warunków zabudowy. Takie rozwiązanie może być lepsze, niż sprzedaż gruntu w jednym kawałku, bo niewielkie działki budowlane są bardziej atrakcyjne dla kupujących, szybciej znajdują nabywców i osiągają lepsze ceny za metr kwadratowy. Z naszego artykułu dowiesz się, jak dokonać podziału działki rolnej w celu sprzedaży, aby takie przedsięwzięcie faktyczne przyniosło korzyść.

Dlaczego podzielenie działki rolnej to dobry pomysł?

Podzielenie działki rolnej o dużej powierzchni na kilka mniejszych działek budowlanych to sprawdzona metoda zwiększenia wartości gruntu. Gdy przekształcisz teren rolny w budowlany poprzez uzyskanie warunków zabudowy, jego wartość może wzrosnąć nawet 4-6-krotnie. Jednocześnie mniejsze parcele są bardziej dostępne finansowo dla indywidualnych kupujących, np. młodych rodzin, singli czy par szukających miejsca na pierwszy dom, dlatego w ten sposób zamiast czekać miesiącami na kupca, możesz sprzedać poszczególne części nawet w ciągu kilku tygodni.

Jak podzielić działkę? Wymogi prawne, które musisz znać

Zanim przejdziesz do planowania konkretnych rozmiarów działek, musisz dopełnić formalności. Pamiętaj, że niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy podziału działki rolnej poniżej 1 ha czy większej, wymaga uzyskania warunków zabudowy (WZ), jeśli spełniasz jednocześnie trzy warunki:

• na wydzielonych fragmentach zamierzasz umożliwić budowę domów lub innych obiektów;
• działki znajdują się poza obszarem objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego;
• dla terenu nie wydano wcześniej decyzji o WZ lub istniejące warunki stracą ważność po podziale.

Uzyskanie warunków zabudowy nie zawsze jest łatwe. Przy wydawaniu decyzji urząd bierze pod uwagę szereg aspektów, przede wszystkim takich jak:

• Dobre sąsiedztwo (art. 61 ust. 1 pkt 1) – zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że w tzw. obszarze analizy urbanistycznej musi występować zabudowa podobna do planowanej inwestycji – zarówno pod względem funkcji (np. mieszkaniowa, usługowa), jak i podstawowych parametrów, takich jak wysokość, gabaryty budynku czy kąt dachu;
• Dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2) – działka musi mieć zapewniony prawny dostęp do drogi publicznej – bezpośrednio lub pośrednio przez drogę wewnętrzną, służebność czy działkę gminną;
• Uzbrojenie terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3) – istniejące lub planowane uzbrojenie musi być wystarczające – zwykle wymaga się możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, energetycznej i kanalizacyjnej (ewentualnie szambo);
• Zgodność z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5) – inwestycja nie może naruszać ograniczeń wynikających z innych przepisów – np. ochrony przyrody, terenów zalewowych, stref sanitarnych czy ochrony konserwatorskiej;
• Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych (art. 61 ust. 1 pkt 4) – jeżeli działka obejmuje grunty rolnych klas I–III, konieczna jest zgoda ministra rolnictwa lub marszałka województwa na ich wyłączenie z produkcji rolnej, o ile teren nie został wcześniej odrolniony w MPZP lub ewidencji gruntów. Natomiast grunty klas IV, V i VI nie wymagają takiej zgody – można na nich uzyskać warunki zabudowy bez procedury odrolnienia;
• Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wyłącznie wtedy, gdy dla terenu nie obowiązuje MPZP – w przeciwnym razie o przeznaczeniu działki decyduje plan miejscowy.

Jeżeli planujesz podział działki rolnej w celu sprzedaży i stoisz przed koniecznością uzyskania WZ, zgłoś się po pomoc do Twojgrunt.pl. Nasi specjaliści opracują niezbędną dokumentację i złożą ją do urzędu w Twoim imieniu, a także przygotują koncepcję podziału nieruchomości, która będzie najkorzystniejsza.

Jakie wielkości działek budowlanych będą najlepsze?

Popyt na działki budowlane zależy od wielu czynników, ale rozmiar parceli zdecydowanie jest jednym z nich. Zbyt mała działka może okazać się niepraktyczna i zniechęcać osoby marzące o przestronnym domu z ogrodem, z kolei zbyt duża wiąże się z wyższą ceną zakupu. W związku z tym, jak podzielić działkę, żeby osiągnąć najlepszy rezultat finansowy? Trzeba wziąć pod uwagę szereg aspektów, między innymi takich jak:

• Charakter istniejącej zabudowy i kierunki rozwoju miejscowości – jeśli w okolicy dominują domy na dużych działkach z ogrodem, kupujący prawdopodobnie będą oczekiwać podobnych standardów, natomiast w gęsto zabudowanych obszarach mniejsze parcele mogą być bardziej atrakcyjne;
• Dostęp do drogi publicznej i sieci technicznej – działka z bezpośrednim dostępem do drogi asfaltowej i pełnym uzbrojeniem (prąd, woda, kanalizacja, gaz, światłowód) będzie znacznie bardziej atrakcyjna dla kupujących;
• Kształt oraz ukształtowanie terenu – parcele zbliżone do kwadratu są najłatwiejsze do zagospodarowania, natomiast te o nieregularnych kształtach wymagają rozsądnego podzielenia, aby umożliwić przyszłym nabywcom wygodną zabudowę. Oprócz tego działka z częścią podmokłą, zadrzewioną czy o dużym spadku terenu wymaga większego metrażu, aby dało się znaleźć odpowiednie miejsce pod budowę;
• Klasa gruntów i ewentualna konieczność odrolnienia – jeśli działka ma dużą powierzchnię i w większości należy do klas I-III, nie można jej swobodnie dzielić na mniejsze działki budowlane, dopóki nie zostanie zmienione jej przeznaczenie w MPZP. Z kolei grunty klasy IV-VI są dużo łatwiejsze w przekształceniu;
• Zapisy MPZP lub możliwość uzyskania warunków zabudowy – MPZP określa minimalną powierzchnię działki budowlanej. Jeżeli teren nie ma planu miejscowego, trzeba oszacować szanse na uzyskanie WZ, bo to właśnie od tej decyzji zależy, czy i w jaki sposób będzie można na danym obszarze realizować zabudowę, a to jest kluczowe do ustalenia optymalnej wielkości działek;
• Potencjalne zainteresowanie nabywców (popyt lokalny i ceny rynkowe) – stateczny kształt i wielkość działek warto dostosować do oczekiwań rynku. W niektórych lokalizacjach najlepiej sprzedają się mniejsze parcele pod zabudowę bliźniaczą, w innych – duże działki dla osób szukających prywatności i przestrzeni. Analiza aktualnych ogłoszeń i cen transakcyjnych w okolicy pomoże dobrać optymalny podział.

Pamiętaj też, lokalny rynek nieruchomości stale się zmienia, dlatego przed podziałem działki rolnej w celu sprzedaży warto przeanalizować, jakie grunty najszybciej znajdują kupców w Twojej okolicy. W niektórych gminach popularnością cieszą się małe działki rekreacyjne po 800-1000 m², a w innych dominuje popyt na siedliskowe parcele wielkości 2000-3000 m².

Minimalna wielkość działki budowlanej

Żadne ogólnokrajowe przepisy, w tym Prawo budowlane, nie ustalają uniwersalnej minimalnej wielkości działki budowlanej. Kwestie te są regulowane przez Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzje o warunkach zabudowy. W MPZP znajdziesz nie tylko wymaganą powierzchnię działki, ale także minimalną szerokość czy nieprzekraczalne linie zabudowy. Zanim więc zaczniesz zastanawiać się nad optymalną wielkością działki budowlanej, udaj się do urzędu miasta lub gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość, i poznaj zapisy MPZP.

Dodatkowo minimalne odległości budynków od granic działek zostały określone w § 12 ust. 1–2 oraz ust. 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Zgodnie z tym dokumentem:

• Ściana z oknami lub drzwiami powinna znajdować się minimum 4 m od granicy;
• Ściana bez okien i drzwi powinna znajdować się minimum 3 m od granicy;
• Budynek gospodarczy/garaż (do 6,5 m długości i 3 m wysokości) może stać przy granicy;
• Balkon, taras, schody powinny znajdować się minimum 1,5 m od granicy.

Maksymalna wielkość działki budowlanej

Przepisy nie narzucają też maksymalnej wielkości działki budowlanej. W praktyce jednak działki powyżej 4000-5000 m² mogą być już trudniejsze do zbycia ze względu na wyższą cenę ofertową.

Optymalne wielkości działek budowlanych

Każda działka jest inna, ale w oparciu o praktykę rynkową można przyjąć, że średnia – optymalna wielkość działki budowlanej to:

• na terenie miejskim – 600 m² – 800m2
• na terenie podmiejskim – 800m² – 1500 m²;
• na terenie wiejskim – 800m² – 3000 m².

Pamiętaj jednak, że powyższe wartości trzeba przyjąć jedynie za punkt wyjścia. W praktyce przy ustalaniu optymalnej wielkości działki budowlanej trzeba uwzględnić wiele czynników, często skomplikowanych i wymagających wiedzy specjalistycznej z zakresu planowania przestrzennego, prawa budowlanego oraz praktyki inwestycyjnej. Najlepiej więc zasięgnąć konsultacji ze specjalistami, którzy przeprowadzą dokładną analizę działki i zasugerują najlepsze rozwiązania. W Twojgrunt.pl doradzamy w doborze optymalnych wielkości działek z perspektywą późniejszej sprzedaży – zapraszamy do kontaktu.