Nowa uchwała dotycząca podziału działki rolnej | Twojgrunt.pl

Podział działki rolnej na mniejsze – nowa uchwała ułatwia zbycie

Właściciele działek rolnych od teraz mogą sprzedawać je łatwiej – czy na pewno? Wszystko dzięki uchwale III CZP 113/22 podjętej przez Sąd Najwyższy 17 października 2023 roku, w odniesieniu do której zapanował optymizm wśród osób objętych 5 letnim zakazem zbywania nieruchomości gruntowych, jednak czy jest on uzasadniony? Dowiedzmy się, jak wyglądały zasady podziału nieruchomości rolnych do tej pory, co się zmienia i jak wpływa to na procedurę sprzedaży i zakupu gruntów.

Podział działki rolnej – dotychczasowe przepisy dotyczące sprzedaży gruntów rolnych

Jeszcze do niedawna Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego zabraniała sprzedaży nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od daty jej nabycia. Sprzedaż takiej działki możliwa była jedynie w wyjątkowych przypadkach, związanych z ważnym interesem publicznym bądź ważnym interesem nabywcy. Właściciel gruntu rolnego, który chciał dokonać takiej sprzedaży, musiał najpierw wystąpić z wnioskiem do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Wymagało to wypełnienia wniosku, przygotowania szczegółowego, pisemnego uzasadnienia oraz załączenia dokumentów potwierdzających okoliczności opisywane we wniosku. KOWR mógł udzielić zgody na sprzedaż gospodarstwa rolnego lub nie – na drodze decyzji administracyjnej.

Powyższa procedura obowiązywała w przypadku wszystkich gruntów rolnych, niezależnie od ich wielkości. Oznacza to, że również podział na mniejsze grunty nie zwalniał z konieczności uzyskania zgody od KOWR. Zgoda taka potrzebna była również w przypadku zakupu działki rolnej przez osobę nie mającą statusu rolnika, gdy jej powierzchnia przekraczała 1 ha.

Obecnie zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego odpowiednie przekształcenie takich działek, czyli inaczej mówiąc podział geodezyjny działki rolnej, może być kluczem do tego, by ułatwić sobie sprzedaż nieruchomości. O jaki podział konkretnie chodzi?

Co się zmienia, czyli podział działki rolnej poniżej 0,3 ha

Nowa uchwała zakłada możliwość stosowania wyłączenia podmiotowego dla działek rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha. W praktyce oznacza to, że sprzedaż gruntów o takiej powierzchni, niezależnie od daty ich nabycia, nie będzie wymagała uzyskiwania zgody od KOWR, gdyż nie są one objęte ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli więc, przykładowo, posiadasz działkę rolną o powierzchni 1 ha i chcesz dokonać jej sprzedaży przed upływem 5 lat od daty zakupu, wystarczy ją podzielić na mniejsze działki – tak, aby powierzchnia pojedynczej nie przekraczała 0,3 ha. Wówczas nie musisz składać wniosku do KOWR i uzasadniać w nim chęci sprzedaży.

Co więcej, każdą z takich pojedynczych działek możesz odłączyć z dotychczasowej księgi wieczystej i wpisać do odrębnej. Jest to działanie zgodne z prawem, gdyż również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zakazuje nabywcom dokonywania podziałów geodezyjnych ani wpisywania powstałych na skutek takiego podziału działek do odrębnych ksiąg wieczystych. Natomiast obecnie mamy wiele sprzecznych opinii w tym zakresie wśród osób funkcjonujących w sektorze nieruchomości gruntowych, w tym prawników, notariuszy, bowiem KOWR stoi nadal na stanowisku, że zakaz zbywania dotyczy nieruchomości w momencie jej nabycia, a fakt podziału nic w tej kwestii nie zmienia, zatem według KOWR zgoda w takich przypadkach jest nadal wymagana.

Zakup działki a podział rolny

Omawiana uchwała dotycząca podziału działek rolnych poniżej 0,3 ha odnosi się także do kwestii zakupu. Oznacza to, że kupujący może nabyć grunt o powierzchni poniżej 0,3 ha bez konieczności uzyskiwania zgody na nabycie od KOWR, niezależnie od tego, czy posiada status rolnika. Nabycie działki o takiej powierzchni zaliczane jest bowiem do wcześniej wspomnianych wyjątków przedmiotowych, a zatem przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają wówczas zastosowania. Można więc powiedzieć, że sprzedaż działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha to opcja wygodna zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego.

Podział działki rolnej a warunki zabudowy

Aby podział działki rolnej na kilka mniejszych był możliwy na terenie, który nie jest objęty są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w pierwszej kolejności trzeba zwrócić się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest podstawą do przeprowadzenia podziału geodezyjnego nieruchomości, oczywiście o ile decyzja ta nie jest odmowna. Następnie wniosek o podział nieruchomości należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na miejsce lokalizacji działki, którą planujemy podzielić.

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości rolnej i chcesz ją podzielić na działki o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha, możesz wystąpić o warunki zabudowy samodzielnie lub z naszą pomocą. Druga opcja jest znacznie łatwiejsza i pozwoli Ci zaoszczędzić mnóstwo czasu. Specjaliści z Twojgrunt.pl skrupulatnie przygotują wniosek, zgromadzą wszystkie potrzebne dokumenty i wyślą je w Twoim imieniu do odpowiedniego urzędu.

A jeżeli wniosek o podział nieruchomości nie zostanie przyjęty, w Twojgrunt.pl możesz liczyć na kompleksowe wsparcie w zakresie uzyskania zgody od KOWR. Dokładnie przeanalizujemy Twoją sytuację, sporządzimy wniosek wraz z uzasadnieniem i pomożemy w skompletowaniu niezbędnych załączników.

Podsumowując, podział działki rolnej na mniejsze w niektórych przypadkach może być sposobem na obejście kłopotliwego obowiązku związanego z uzyskiwaniem zgody od KOWR. Jeżeli tylko potencjalnie istnieje możliwość podziału działki rolnej, warto ją rozważyć, zwłaszcza, jeżeli nie mamy ewidentnych przesłanek do uzyskania zgody od KOWR.

Warto pamiętać, że przytoczona w artykule uchwała została podjęta w składzie 3 sędziów, a więc nie można uznać jej za zasadę prawną, lecz za kierunek interpretacji przepisów. Niebawem dostępne będzie uzasadnienie uchwały, które pozwoli na głębszą analizę tego zagadnienia. Na tą chwilę interpretacje chociażby notariuszy są rozbieżne w tej kwestii – część notariuszy dokonuje umów sprzedaży działek, które w wyniku podziału stanowią grunty poniżej 0,3 hektara, a część nie podejmuje się przeprowadzenia takiej umowy. Co więcej trzeba pamiętać o tym, że to że notariusz sporządzi umowę sprzedaży nieruchomości, nie musi oznaczać faktu, że sąd wieczystoksięgowy zaakceptuje takową, gdyż również wśród referendarzy sądowych brakuje jednolitego stanowiska w tym zakresie. Być może wkrótce pojawią się nowelizacje w zakresie zapisów samej ustawy, bądź oficjalne stanowisko KOWR, odnoszące się do podjętej przez Sąd Najwyższy uchwały.