Kłopotliwe sąsiedztwo a wcześniejsza sprzedaż gruntu rolnego

Życie na wsi nie zawsze przebiega bezproblemowo. Zdarza się, że właściciele gruntów rolnych muszą stawić czoła różnym trudnościom, w tym kłopotliwym sąsiadom, którzy mogą utrudniać codzienne prowadzenie działalności rolniczej. W takich sytuacjach wiele właścicieli zastanawia się nad możliwością sprzedaży gruntów rolnych. Wyjaśniamy, czy w każdym przypadku taki krok jest możliwy oraz kiedy wymagane jest uzyskanie urzędowego pozwolenia na taką sprzedaż. Z artykułu dowiesz się także, jak uzyskać pozwolenie sprawnie i bez zagłębiania się w zawiłe formalności.

Ograniczenia w sprzedaży gruntów rolnych

W Polsce obrót nieruchomościami rolnymi nie jest swobodny – ogranicza go Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza szereg restrykcji mających na celu stabilizację struktur rolniczych. Dąży się do tego, aby ziemia pozostawała w rękach osób związanych z rolnictwem i aktywnie pracujących na jej utrzymanie, a także do tego, by ziemia rolna była faktycznie wykorzystywana do produkcji rolnej, a nie traktowana jako lokata kapitału, tak jak obecnie dzieje się to często w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Z tego powodu zarówno zakup, jak i sprzedaż gruntów rolnych obwarowany jest wieloma ograniczeniami.

W myśl ustawy (art. 2b ust. 1) zakup nieruchomości rolnej automatycznie nakłada na właściciela obowiązek prowadzenia na niej działalności rolniczej przez okres co najmniej 5 lat od daty zakupu. Przepis ten obowiązuje wszystkich nabywców – niezależnie od tego, czy posiadają status rolnika indywidualnego ani od tego, jaką powierzchnię ma nabywana nieruchomość. Oznacza to, że we wspomnianym okresie 5 lat właściciel nie ma możliwości swobodnej sprzedaży gruntu rolnego, chyba że uzyska ku temu stosowne urzędowe pozwolenie. Jednak jego uzyskanie nie jest wcale takie proste – aby urząd przychylił się do prośby, muszą zaistnieć wyjątkowe okoliczności, dające się zakwalifikować jako ważny interes właściciela lub interes publiczny. Powstaje zatem pytanie, czy kłopotliwe sąsiedztwo może zostać uznane jako wypełnienie ustawowej przesłanki “ważnego interesu właściciela”?

Czy kłopotliwe sąsiedztwo stanowi przesłankę do otrzymania zgody na sprzedaż gospodarstwa rolnego?

Organem uprawnionym do wydawania pozwoleń na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od zakupu, czyli na tzw. wcześniejsze zbycie, jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (w skrócie KOWR). Na stronie internetowej tego urzędu możemy znaleźć informacje o przesłankach do wyrażenia takiej zgody, ale są tam również wymienione przypadki, które nie kwalifikują się do jej uzyskania. Wśród nich poruszony został również temat kłopotliwego sąsiedztwa. Zgodnie ze stanowiskiem KOWR, jeżeli nabywca gruntu rolnego w momencie jego nabywania miał wiedzę na temat tego, że osoby dzielące z nim okolicę z różnych przyczyn są problematyczne i mogą powodować utrudnienia w rolniczym użytkowaniu kupowanej nieruchomości, a mimo to zdecydował się na nabycie, nie może wykorzystywać tego jako argumentu w drodze ubiegania się o zgodę na wcześniejszą sprzedaż gruntu rolnego.

Jak widać, istotną kwestią jest zatem świadomość istnienia problemu w momencie podpisywania aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości, któremu zależy na uzyskaniu pozwolenia na sprzedaż gospodarstwa rolnego musi więc wykazać, że na tamtym etapie nie miał informacji na temat tego rodzaju wady nieruchomości. Oczywiście wiele zależy od tego, na czym dokładnie polega problem z sąsiedztwem, bo o ile o pewnych niedogodnościach nie mamy szans dowiedzieć się przed zakupem nieruchomości, o tyle inne są możliwe do przewidzenia i warto zweryfikować je jeszcze przed nabyciem, aby zwyczajnie zaoszczędzić sobie przyszłych kłopotów.

Kłopotliwe sąsiedztwo nie zawsze musi bowiem oznaczać nieporozumień czy uciążliwych zachowań osób zamieszkujących obok nas. Problematycznym sąsiadem równie dobrze może okazać się np. pobliski zakład przemysłowy, który z uwagi na prowadzoną działalność powoduje zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, a to negatywnie wpływa na uprawy czy hodowlę. Kłopotliwa może być również bliskość dużych ferm, bo istnieje wówczas zwiększone ryzyko przenoszenia chorób na pobliskie gospodarstwa rolne, szczególnie w przypadku hodowli zwierząt. Kluczowe jest więc to, czy obiekty tego typu istniały w momencie nabywania nieruchomości i czy nabywca zweryfikował, czy ich działalność w jakiś sposób może być przeszkodą dla planowanej przez niego działalności rolniczej.

Oczywiście każdy wniosek o możliwość sprzedaży działki rolnej przed upływem 5 lat od nabycia jest rozpatrywany indywidualnie. Urząd dokładnie analizuje sprawę, oceniając, czy nabywca mógł wiedzieć o problemie w momencie zakupu oraz czy dany problem faktycznie uniemożliwia dalsze prowadzenie gospodarstwa w sposób efektywny, bezpieczny i umożliwiający wytwarzanie jakościowych produktów rolnych. Istotne znaczenie ma zatem skrupulatne przygotowanie wniosku składanego do KOWR. Musi znaleźć się w nim szczegółowe uzasadnienie oraz załączniki, które jednoznacznie potwierdzą opisywane okoliczności.

Problemy z sąsiadami utrudniające codzienną pracę w gospodarstwie mogą być frustrujące, ale pamiętajmy też, że nie uprawnia nas to do zaprzestania działalności rolniczej. Zgodnie z wcześniej przytoczoną ustawą właściciel ma bowiem obowiązek prowadzenia takiej działalności przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a spełnianie tego obowiązku podlega kontroli KOWR. Jeżeli urząd stwierdzi nieprawidłowości, może wystąpić do sądu o nabycie praw własności do Twojej nieruchomości i kupić ją po cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej, a to narazi Cię na straty finansowe.

Jak ubiegać się o zgodę na sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat od nabycia?

Przypadki związane z kłopotliwym sąsiedztwem są jednymi z trudniejszych z punktu widzenia uzyskiwania zgody od KOWR na sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat. Oznacza to, że zgody wydawane z tego tytułu stanowią niewielką część ogólnej liczby zgód, mimo że dość wielu wnioskodawców motywuje swoje wnioski właśnie taką sytuacją. Urząd dokładnie weryfikuje każdy przypadek, aby nie dochodziło do nadużyć, gdyż teoretycznie argument związany z kłopotliwym sąsiedztwem może być łatwo wykorzystywany przez osoby, które zwyczajnie potraktowały zakup nieruchomości jako inwestycję i szukają pretekstu, aby mieć możliwość odsprzedania jej z zyskiem.

Jeżeli chcesz zminimalizować ryzyko, że Twój wniosek zostanie oddalony, warto powierzyć jego sporządzenie osobom, które mają w tym praktykę i na podstawie wcześniejszych spraw wiedzą, jakie przypadki są akceptowane przez urząd. Twojgrunt.pl to zespół ekspertów, którzy chętnie zajmą się sporządzeniem wniosku w Twoim imieniu, przygotują przekonywujące uzasadnienie i pomogą w skompletowaniu załączników, a następnie będą monitorować sprawę aż do samego końca, czyli do wydania decyzji przez urząd. Będziesz miał możliwość wystawienia gospodarstwa rolnego na sprzedaż zaraz po tym, jak przekażemy Ci zgodę od KOWR. Zapraszamy na bezpłatną i niezobowiązującą konsultację, podczas której wnikliwie przeanalizujemy Twój problem, ocenimy możliwości otrzymania zgody i przedstawimy szczegóły naszej oferty.