Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu działki rolnej i jaki może to mieć skutek?

Wyobraź sobie, że znalazłeś wymarzoną działkę na wsi. Wszystko masz już dogadane z obecnym właścicielem – cena jest uzgodniona, dokumenty przygotowane. Myślisz, że lada moment będziesz mógł cieszyć się własnym kawałkiem ziemi, aż tu nagle, na ostatniej prostej, pojawiają się niespodziewane komplikacje związane z prawem pierwokupu KOWR. Chyba nikt nie chciałby znaleźć się w takiej sytuacji, dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną albo zaczniesz planować urządzenie działki, koniecznie przeczytaj nasz artykuł. Wyjaśniamy w nim, kiedy KOWR ma prawo pierwokupu i jak mechanizm ten działa w praktyce.

Co to jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu w kontekście nieruchomości rolnych to specjalne uprawnienie, które w określonych sytuacjach przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu w imieniu Skarbu Państwa. Mówiąc najprościej, prawo pierwokupu KOWR zapewnia uprawnionemu pierwszeństwo zakupu nieruchomości, na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży zawartej między stronami. Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa, umowa dochodzi do skutku z wskazaną w umowie stroną kupującą.

W praktyce wygląda to tak, że strony, po uzgodnieniu wszystkich szczegółów transakcji, podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Następnie, korzystając z prawa pierwokupu, KOWR ma możliwość przejęcia transakcji na tych samych warunkach, które zostały już uzgodnione między sprzedającym a kupującym. Dotyczy to również ceny nieruchomości. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy cena nie wynika bezpośrednio z treści umowy (np. w przypadku orzeczeń sądowych), bo wtedy KOWR ustala ją na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniając wartość rynkową oraz wszystkie obciążenia nieruchomości.

Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu działki rolnej może zatem stanąć na drodze do realizacji różnych planów, zarówno prywatnych, jak i biznesowych. Mechanizm ten ma na celu kształtowanie racjonalnej struktury agrarnej w Polsce. Chodzi o to, aby ziemia rolna trafiała w odpowiednie ręce, czyli do rolników indywidualnych, którzy będą ją rzeczywiście uprawiać. Warto też pamiętać, że nie tylko KOWR jest podmiotem, który sprawuje pieczę nad wspomnianą strukturą. Kto ma prawo pierwokupu ziemi rolnej oprócz niego? Chociażby Lasy Państwowe, które mogą zaangażować się w transakcję, jeżeli będzie dotyczyła gruntów rolnych przeznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego do zalesienia.

Prawo pierwokupu działki rolnej a jej wielkość

Tutaj czeka nas pewne zaskoczenie. Wiele osób myśli, że skoro grunty rolne do 1 hektara są zwolnione z konieczności uzyskiwania zgody KOWR na zakup, to automatycznie nie dotyczy ich też prawo pierwokupu. KOWR ma jednak takie prawo wobec gruntów o powierzchni od 0,3 ha, dlatego jeżeli tylko będzie miał taką wolę, może wejść w posiadanie nawet niewielkich działek.

Kiedy KOWR nie ma prawa pierwokupu?

Na szczęście nie wszystkie transakcje są „zagrożone” prawem pierwokupu. Istnieje cały katalog wyjątków, który warto znać. A zatem kiedy KOWR nie ma prawa pierwokupu? Po pierwsze wtedy, gdy nabywcą jest rolnik indywidualny, który powiększa swoje gospodarstwo rodzinne do maksymalnie 300 ha użytków rolnych, a kupowana nieruchomość znajduje się w jego gminie zamieszkania lub gminie z nią graniczącej.

Warunek dotyczący lokalizacji działki ma na celu wspieranie rozwoju rolnictwa. Jeśli jako rolnik indywidualny chciałbyś kupić ziemię w oddalonych od swojego miejsca zamieszkania gminach, to prawo pierwokupu KOWR z dużym prawdopodobieństwem może stanąć Ci na przeszkodzie do realizacji tego celu, bo urząd nabierze podejrzeń co do celu takiej transakcji. Ciężko jest przecież jednocześnie prowadzić działalność rolniczą na gruntach znajdujących się w dwóch różnych miejscach. KOWR dokładnie analizuje więc takie przypadki, sprawdzając między innymi czy na danym terenie jest zapotrzebowanie na grunty rolne wśród miejscowych rolników, którzy chcieliby powiększyć swoje gospodarstwa. Jeżeli stwierdzi, że nabycie przez „obcego” rolnika może zaszkodzić lokalnej strukturze agrarnej, wykonuje swoje prawo pierwokupu, a nabyte w ten sposób grunty trafiają następnie do zasobu skarbu Państwa i docelowo do miejscowych rolników indywidualnych, którzy mogą je dzierżawić lub kupić w przyszłości.

Kiedy KOWR nie ma prawa pierwokupu? Kolejne wyjątki dotyczą sytuacji, gdy nabywcą jest osoba bliska sprzedającego, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa czy Spółka Celowa określona w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Wyłączone spod tego mechanizmu są również spółdzielnie produkcji rolnej kupujące wkład gruntowy od członka tej samej spółdzielni oraz parki narodowe nabywające grunty na cele ochrony przyrody. Prawo pierwokupu nie obejmuje też transakcji między podmiotami tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Bardzo istotne jest to, że jeśli uzyskasz wcześniej zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości, to prawo pierwokupu również nie będzie Ci „groziło”. Przepis ten dotyczy osób niemających statusu rolnika, które kupują grunty o powierzchni powyżej 1 ha.

Kiedy wygasa prawo pierwokupu?

Wiele osób, które czują, że dana nieruchomość może być zagrożona prawem pierwokupu, poszukują informacji odnośnie tego, jakie jest prawdopodobieństwo, że urząd skorzysta ze swojego uprawnienia oraz kiedy wygasa prawo pierwokupu. Aby znaleźć odpowiedzi na te pytania, warto dowiedzieć się najpierw, jak wygląda cała procedura.

Otóż jeśli KOWR-owi przysługuje prawo pierwokupu do konkretnej nieruchomości, kupujący i sprzedający zawierają najpierw tzw. warunkową umowę sprzedaży u notariusza. Następnie notariusz ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić o tym właściwy terytorialnie oddział KOWR. Od momentu otrzymania takiego zawiadomienia KOWR ma dokładnie miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Jeśli w ciągu tego czasu urząd nie złoży oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, prawo to automatycznie wygasa.

Przy podejmowaniu decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu działki rolnej KOWR bierze pod uwagę różne kryteria, w tym przede wszystkim atrakcyjność ceny, wielkość areału i lokalizację umożliwiającą późniejszą dzierżawę, bo nabyte grunty są następnie oferowane w przetargach dzierżawnych. Z reguły im większy grunt, tym decyzja podejmowana jest z większym przemyśleniem. Z doświadczenia ekspertów Twojgrunt.pl wynika, iż decyzje dotyczące gruntów o powierzchni powyżej 10 hektarów często podejmuje centrala KOWR w Warszawie.

Obawiasz się, że prawo pierwokupu KOWR może pokrzyżować Twoje plany?

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu martwisz się, że prawo pierwokupu KOWR może stanąć na drodze do realizacji Twoich planów związanych z zakupem działki rolnej, pamiętać, że istnieją sprawdzone sposoby, żeby zminimalizować takie ryzyko. Przede wszystkim warto skorzystać z profesjonalnej pomocy ekspertów, którzy na co dzień zajmują się tego typu sprawami. W Twojgrunt.pl mamy bogate doświadczenie w analizowaniu ryzyka związanego z prawem pierwokupu KOWR, dlatego możemy przyjrzeć się Twojej konkretnej sytuacji i ocenić, czy rzeczywiście istnieje realne zagrożenie, że KOWR może przeszkodzić w sfinalizowaniu transakcji.

Jeżeli analiza wykaże, że takie ryzyko istnieje, pomożemy Ci przygotować i złożyć wniosek o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Dzięki doskonałej znajomości przepisów prawnych i wieloletniemu doświadczeniu wiemy, jak sporządzić taki wniosek, aby zwiększyć szanse na otrzymanie przychylnej decyzji od KOWR, a jak zostało wcześniej wspomniane – taka decyzja wyłącza nieruchomość spod prawa pierwokupu. Nasi eksperci podpowiedzą Ci także legalne rozwiązania, dzięki którym prawo pierwokupu działki rolnej nie będzie już dotyczyło danej nieruchomości, np. związane z podziałem gruntu na mniejsze części do 0,3 ha.

Nie pozwól, żeby prawo pierwokupu działki rolnej zepsuło Ci plany na nabycie wymarzonego gruntu. Skorzystaj z doświadczenia ekspertów z Twojgrunt.pl i razem znajdźmy najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji. Zapraszamy do kontaktu.