Jak uzasadnić wniosek do KOWR o wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej?
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca ziemi rolnej ma obowiązek prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od zakupu. To dość długi okres czasu, podczas którego może wydarzyć się wiele niespodziewanych sytuacji, takich jak choroba czy problemy finansowe. Jeżeli staną one na drodze do realizacji ustawowego obowiązku, prawo przewiduje możliwość wcześniejszej sprzedaży nieruchomości, ale formalnie nie jest to takie proste. Jak uzasadnić wniosek do KOWR, aby otrzymać zgodę na zbycie? Zapraszamy do lektury naszego artykułu.
Ogólne zasady wcześniejszego zbycia pola
Zanim przejdziemy do omówienia jak uzasadnić wniosek do KOWR, przypomnijmy, że polskie prawo chroni grunt rolny przed spekulacją, aby ziemia trafiała w ręce osób, które rzeczywiście będą ją uprawiać. Właśnie z tego powodu nakłada się na właścicieli wymóg prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej pięć lat od zakupu takiego gruntu. Nabywcy nie będący rolnikami dobrze wiedzą o tym obowiązku, bo już podczas ubiegania się o zgodę na zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha podpisują stosowne zobowiązanie.
Pojawia się jednak pytanie – co, jeśli zdarzy się coś zupełnie niespodziewanego i sprawi, że dalsza uprawa roli stanie się niemożliwa? W takiej sytuacji nie można po prostu zaprzestać prowadzenia gospodarstwa, ponieważ grozi to konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Trzeba bowiem pamiętać, że KOWR w każdej chwili ma prawo przeprowadzić kontrolę, których celem jest sprawdzenie, czy nabywca faktycznie realizuje wyżej omówione obowiązki. Jeśli urząd stwierdzi, że ziemia leży odłogiem, ma prawo wystąpić do sądu o przymusowe nabycie własności do nieruchomości. Oznacza to, że KOWR – na podstawie orzeczenia sądu i po uiszczeniu opłaty odpowiadającej wartości rynkowej działki – może przejąć grunt. Będzie to wiązało się ze stresem, zmarnowanym czasem i wielokrotnie z zabezpieczenie powództwa poprzez wpis zakazu zbywania i obciążania nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej.
Zamiast więc ryzykować utratę ziemi w drodze tego procesu, znacznie bezpieczniej jest oficjalnie wystąpić o zgodę na zbycie nieruchomości i przeprowadzić proces sprzedaży we własnym zakresie. To dobre rozwiązanie również z tego względu na operaty szacunkowe w postępowaniach sądowych. Urzędowa wycena wartości rynkowej często bywa zaniżana względem realnych stawek, jakie można by uzyskać na wolnym rynku, co naraża właściciela na stratę finansową. Aby otrzymać zgodę na sprzedaż, trzeba jednak wiedzieć, jak uzasadnić wniosek do KOWR.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje bowiem, że Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat, o ile zaistnieje jedna z dwóch przesłanek: ważny interes nabywcy lub interes publiczny. Warto przy tym zaznaczyć, że urząd podchodzi do tych pojęć bardzo rygorystycznie, dlatego ich wykazanie wymaga precyzji i odpowiednich dowodów. W dalszej części artykułu przedstawimy przykłady ważnego interesu publicznego lub nabywcy oraz wyjaśnimy, jak je wykazać, ale w tym miejscu warto odpowiedzieć jeszcze na jedno ważne pytanie.
Czy zawsze musi zaistnieć interes nabywcy albo ważny interes publiczny – przykłady wyjątków
Istnieje katalog sytuacji, w których nie trzeba zastanawiać się, jak uzasadnić wniosek do KOWR o wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej, bo zwyczajnie nie trzeba go składać. Dotyczy to przede wszystkim nabycia ziemi w drodze dziedziczenia czy działu spadku. Oznacza to, że nabywca, który w taki sposób wszedł w posiadanie gruntu, zwolniony jest z obowiązku prowadzenia na nim gospodarstwa rolnego i może swobodnie sprzedać nieruchomość, nawet jeśli nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia. Pełna lista wyjątków została określona w art. 2b ust. 4 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jak uzasadnić wniosek do KOWR?
Jeżeli już wiesz, że w Twoim przypadku jedyną szansą na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, czas dowiedzieć się, jak uzasadnić wniosek do KOWR. Kluczowym elementem całego procesu jest bowiem merytoryczne uzasadnienie, które przekona urząd, że w Twoim przypadku istnieją nadzwyczajne okoliczności. Prześledźmy więc, co można do nich zaliczyć.
Ważny interes nabywcy
W art. 2b ust. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znajdujemy zapis mówiący o tym, że Dyrektor KOWR może wyrazić zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej w przypadkach uzasadnionych ważnych interesem nabywcy. Jest to przesłanka, która odnosi się do szczególnych względów osobistych właściciela ziemi. Nie może to być zwykła chęć sprzedaży, lecz sytuacja o charakterze nadzwyczajnym. Często są to przyczyny losowe, całkowicie niezależne od woli nabywcy, takie jak nagłe i drastyczne pogorszenie stanu zdrowia, które uniemożliwia fizyczną pracę w gospodarstwie. Mogą to być również inne zdarzenia, na które nie miałeś wpływu, a które realnie blokują możliwość rolniczego wykorzystania gruntu.
Z drugiej strony, ważnym interesem nabywcy może być też normalna, ale istotna zmiana życiowa, która zależy od jego decyzji. Przykładem jest konieczność przeniesienia ośrodka życiowego do innej, znacznie oddalonej miejscowości ze względu na zawarcie związku małżeńskiego lub zmianę sposobu zarobkowania. Jeśli nowa praca wymaga od Ciebie przeprowadzki na drugi koniec Polski, trudno oczekiwać, że będziesz w stanie osobiście doglądać pola.
W kwestii tego, jak uzasadnić wniosek do KOWR, warto jeszcze przytoczyć sytuacje, których KOWR nie uzna za ważny interes nabywcy. Z góry skazana jest na niepowodzenie jest np. próba sprzedaży nieruchomości tylko dlatego, że otrzymałeś korzystną cenowo ofertę albo chcesz spieniężyć ziemię, aby ulokować środki na giełdzie bądź kupić za nie złoto inwestycyjne, które akurat bije rekordy cenowe. Urząd nie zaakceptuje też argumentów o uciążliwym sąsiedztwie, słabej klasie ziemi czy trudnym dojeździe, jeśli te cechy były Ci znane w momencie zakupu nieruchomości.
Interes publiczny
Interes publiczny, jak sama nazwa sugeruje, odnosi się do wartości wspólnych dla całego społeczeństwa lub lokalnej społeczności. Chodzi o sytuacje, w których sprzedaż ziemi przyniesie korzyść ogółowi, a nie tylko nabywcy. Definicja ważnego interesu publicznego sugeruje, że opiera się on na ochronie takich wartości jak bezpieczeństwo czy sprawiedliwość społeczna.
W praktyce za interes publiczny uznaje się często wykorzystanie nieruchomości na cele publiczne, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Może to dotyczyć na przykład budowy infrastruktury służącej mieszkańcom danej gminy. Trzeba jednak bardzo uważać na to, jak wykazać ważny interes publiczny, ponieważ urząd ma tu dość wąską interpretację.
Powszechnym błędem jest twierdzenie, że interesem publicznym jest sam brak negatywnych skutków sprzedaży, na przykład to, że ziemię kupi profesjonalny rolnik, co zapobiegnie jej odłogowaniu. KOWR nie uzna za taką przesłankę również ogólnych korzyści płynących z planowanej inwestycji, takich jak produkcja energii z OZE, utworzenie nowych miejsc pracy, pozytywne oddziaływanie na środowisko czy nawet wpływy z podatków do budżetu gminy. Wszystko to są korzyści gospodarcze, a nie ważny interes publiczny, na który czekają urzędnicy.
Jak wykazać ważny interes publiczny lub interes nabywcy?
Teoretycznie wszystko wydaje się proste, aż do momentu, gdy siadamy do wypełniania formularza wniosku do KOWR, a zwłaszcza rubryki “Uzasadnienie”. Nawet jeśli sytuacja wydaje się prosta i idealnie wpisuje się w definicję „ważnego interesu nabywcy” lub „interesu publicznego”, przelanie tego na papier w sposób formalny i przekonujący bywa dużym wyzwaniem. Wielu właścicieli próbuje szukać podpowiedzi, wpisując w wyszukiwarkę hasło “jak uzasadnić wniosek do KOWR forum” i choć wymiana doświadczeń z innymi bywa pomocna, należy pamiętać, że każda sprawa jest oceniana indywidualnie, a argumenty, które zadziałały u kogoś innego, w Twoim przypadku mogą okazać się niewystarczające.
Kluczem do sukcesu są dokumenty, które potwierdzą każdą okoliczność opisaną we wniosku. Na tym etapie liczą się detale i umiejętność przewidzenia pytań urzędnika. Przykładowo, jeśli Twoim argumentem jest choroba bliskiej osoby, samo zaświadczenie lekarskie to za mało. Musisz dodatkowo uargumentować, dlaczego ta sytuacja uniemożliwia Ci pracę na roli. Warto więc wykazać, że w rodzinie nie ma innej dorosłej osoby zdolnej do opieki nad chorym, a Twoja sytuacja finansowa nie pozwala na zatrudnienie opiekuna. To właśnie tak szczegółowa i poparta dowodami wiedza o tym, jak uzasadnić wniosek do KOWR pozwala skutecznie powołać się na ważny interes prywatny lub publiczny.
W Twojgrunt.pl oferujemy kompleksowe wsparcie w uzyskaniu zgody na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości rolnej. Nasi specjaliści przeanalizują Twoją sytuację i pomogą zebrać odpowiednie dokumenty, które potwierdzą istnienie ważnego interesu publicznego lub interesu nabywcy. Pomożemy także w formalnościach związanych z przygotowaniem wniosku i złożymy go do urzędu w Twoim imieniu. Zapraszamy do kontaktu.
