Jak sprzedać ziemię rolną krok po kroku? Kompleksowy przewodnik
W obliczu licznych przepisów prawnych, sprzedaż ziemi rolnej często bywa skomplikowanym procesem. Od momentu podjęcia decyzji o chęci zbycia nieruchomości do finalizacji transakcji prowadzi długa droga, a w całym tym procesie uczestniczą nie tylko sprzedający i kupujący, ale także ważna instytucja, jaką jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). To kluczowy podmiot, od którego zależy to, czy sprzedaż będzie w ogóle możliwa. Z naszego artykułu dowiesz się, jak sprzedać ziemię rolną krok po kroku i poznasz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania sprzedających.
Dlaczego sprzedaż ziemi rolnej jest obwarowana przepisami?
Warunki sprzedaży ziemi rolnej zostały szczegółowo określone w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta powstała\
głównie po to, aby chronić użytkowanie takich gruntów zgodnie z przeznaczeniem, czyli pod uprawy i działalność rolną. Jego celem jest wspieranie rozwoju gospodarstw rodzinnych oraz utrzymanie krajowego potencjału produkcji rolnej, co jest istotne dla bezpieczeństwa żywnościowego kraju. Ustawa dąży więc do zapobiegania sytuacjom, w których ziemia rolna dostaje się w ręce osób niezamierzających prowadzić na niej działalności rolnej albo co gorsza – w ręce osób, które traktują ją jedynie w kategoriach inwestycji, licząc na późniejszą sprzedaż z zyskiem.
Faktem jest jednak, że opisywana ochrona rodzi też wiele trudności dla osób, które uczciwie, z różnych powodów chcą sprzedać posiadaną nieruchomość rolną. Aby to zrobić, muszą najpierw przejść przez szereg formalności, których celem jest dokładna weryfikacja, czy nie dochodzi do nadużycia. Dowiedzmy się zatem, jak krok po kroku sprzedać ziemię rolną zgodnie z procedurami.
Jak sprzedać ziemię rolną krok po kroku?
Poniżej znajdziesz kompleksowy przewodnik, który przyda się wszystkim osobom stojącym przed zamiarem wystawienia swojego pola rolnego na sprzedaż. Krok po kroku wyjaśniamy w nim, jakie czynności należy podjąć, aby dokonać transakcji zgodnie z prawem, uwzględniając przy tym różne przypadki sprzedaży.
Krok 1: Czy na pewno potrzebuję zgody?
Jak sprzedać ziemię rolną krok po kroku? Na początek warto zaznaczyć, że instrukcja sprzedaży nie dla każdego będzie wyglądała tak samo. Najmniej do zrobienia mają właściciele, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na danej nieruchomości dłużej niż 5 lat. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie przewiduje dla nich bowiem konieczności uzyskiwania od KOWR zgody na zbycie, co oznacza, iż mogą swobodnie wystawić pole rolne na sprzedaż i sfinalizować transakcję, gdy tylko znajdzie się kupiec. Znacznie więcej formalności czeka natomiast tych właścicieli, którzy posiadają nieruchomość rolną przez okres krótszy niż 5 lat, bo zgodnie z art. 2b ust. 3 wspomnianej ustawy nie mają oni możliwości jej sprzedaży ani przekazania innym podmiotom, chyba że uzyskają na to stosowną zgodę od KOWR.
Warto przy tym zaznaczyć, że przywołany artykuł obowiązuje niezależnie od tego, jak dużą powierzchnię ma sprzedawany grunt ani kim jest sprzedający i kupujący – rolnikiem czy osobą bez takiego statusu. Z punktu widzenia KOWR liczy się tylko to, po ilu latach można sprzedać działkę, a jeżeli właściciel wyraża chęć wcześniejszej sprzedaży, czyli przed upływem 5 lat od zakupu, to musi wyraźnie wykazać, że taka sprzedaż podyktowana jest ważnym interesem dotyczącym niego albo interesem publicznym.
Zastanawiając się, jak sprzedać ziemię rolną krok po kroku, trzeba więc zacząć od pytania, czy na pewno uzyskanie zgody od KOWR jest konieczne w naszym przypadku. Aby znaleźć odpowiedź, wystarczy sprawdzić datę podpisania aktu notarialnego dotyczącego tej nieruchomości, bo jednocześnie stanowi ona dzień, od którego liczony jest wcześniej wspomniany 5-letni okres zakazu sprzedaży. Gdy upewnimy się, że zgoda KOWR jest potrzebna, pora aby oszacować szanse na jej otrzymanie.
Krok 2: Czy mam szansę na uzyskanie zgody?
Właściciele próbują motywować swoje prośby o zgodę na wcześniejszą sprzedaż ziemi przeróżnymi okolicznościami, ale część z tych wniosków z góry skazana jest na porażkę. Aby nie tracić niepotrzebnie czasu na wypełnianie dokumentacji, która do niczego nie prowadzi, trzeba najpierw zaczerpnąć na ten temat nieco wiedzy. Na stronie internetowej KOWR wypisane są przykładowe sytuacje, które teoretycznie kwalifikują do otrzymania zgody oraz te, które taką możliwość wykluczają. To pierwszy krok do tego, aby zweryfikować, czy składanie wniosku ma w ogóle sens, a jeśli ma to jak go przygotować, aby spełnić kryteria brane pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosków.
Każdy przypadek jest jednak inny, dlatego wspomniane podstawowe informacje udostępnione przez KOWR w wielu przypadkach mogą być niewystarczające dla oceny realnych szans na uzyskanie zgody. Z tego powodu warto skorzystać z analizy oferowanej przez ekspertów, zwłaszcza że czasem to nic nie kosztuje. Bezpłatna konsultacja oferowana jest np. w Twojgrunt.pl. Ma ona formę videorozmowy, rozmowy telefonicznej lub osobistego spotkania w biurze, podczas którego pracownik szczegółowo poznaje dany przypadek i na podstawie wiedzy oraz doświadczenia nabytego w toku składania wielu wniosków do KOWR ocenia, jak duże jest prawdopodobieństwo, że urząd wyda przychylną decyzję.
Zamiast szukać informacji na temat tego, jak sprzedać ziemię rolną krok po kroku, warto od razu udać się do Twojgrunt.pl na bezpłatną analizę swojej sprawy. Co ważne, taka analiza do niczego nie zobowiązuje, a także jest przeprowadzana w pełni rzetelnie, bo bierzemy odpowiedzialność finansową za błędne oszacowanie szans w razie Twojej decyzji o dalszej współpracy z nami. Oznacza to, że jeżeli ocenimy dany przypadek jako kwalifikujący się do uzyskania zgody, a końcowo urząd wyda decyzję odmowną, nie pobierzemy od Ciebie drugiej części opłaty (pierwsza część to niewielka zaliczka pobierana w chwili zlecenia nam przygotowania wniosku do KOWR).
Krok 3: Jak uzyskać zgodę na sprzedaż ziemi?
Po dokładnej analizie czas przejść do działania. Na stronie internetowej KOWR zamieszczony został wzór wniosku o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej, który wystarczy pobrać, wypełnić i złożyć do urzędu. Składa się z kilku sekcji, takich jak dane wnioskodawcy, informacje dotyczące nieruchomości oraz uzasadnienie wniosku. To właśnie ta ostatnia część jest kluczowa, bo od niej zależy decyzja KOWR. Warto zauważyć, że na uzasadnienie przewidziano prawie całą stronę, co oznacza, że dokładne, szczegółowe wyjaśnienia są przez urząd pożądane. Oczywiście ważne są także załączniki do wniosku, bo stanowią one potwierdzenie zawartych w nim informacji. Pod uzasadnieniem została zamieszczona lista dokumentów, które należy załączyć.
Jeżeli zależy Ci na tym, aby sporządzić poprawny i skuteczny wniosek, który pozwoli Ci w niedługim czasie wystawić pole rolne na sprzedaż, pamiętaj, że możesz skorzystać z usług firm takich jak Twojgrunt.pl. Przygotowaliśmy już setki wniosków dla naszych klientów, które doprowadziły ich do uzyskania upragnionej zgody na sprzedaż. Mamy praktykę w tym, jak sformułować uzasadnienie, aby było niepodważalną przesłanką do udzielenia pozwolenia, pomagamy w skompletowaniu niezbędnych załączników i w Twoim imieniu składamy wniosek do urzędu. Pilotujemy także proces jego rozpatrywania, udzielając urzędowi ewentualnych dodatkowych informacji, jeśli zwróci się o nie z prośbą. Kompleksowo przeprowadzamy klienta przez procedurę uzyskiwania zgody – począwszy od wcześniej wspomnianej analizy sprawy, aż po wręczenie decyzji końcowej urzędu.
Co, jeśli kupującym jest osoba bez statusu rolnika?
Istotne znaczenie w całym procesie sprzedaży ziemi rolnej ma jeszcze to, kim jest zainteresowany nabywca. Jeżeli jest to osoba posiadająca status rolnika indywidualnego, sprawa jest prosta – może ona swobodnie nabyć nieruchomość, bez konieczności uzyskiwania na to pozwolenia, a sprzedający musi podejmować żadnych dodatkowych czynności związku ze sprzedażą. Jeśli jednak grunty mają trafić w ręce osoby, która nie ma statusu rolnika ani kwalifikacji rolniczych, a powierzchnia tych gruntów przekracza 1 ha, trzeba podjąć dwa dodatkowe kroki.
Krok 4: Emisja ogłoszenia na portalu e-Rolnik
Pierwszy z nich to emisja ogłoszenia na rządowym portalu e-Rolnik. Jest to krok, którego wykonanie leży w obowiązku sprzedającego i który musi zostać podjęty w momencie, gdy kupujący jest zdecydowany na nabycie oferowanego gruntu, ale nie rozpoczął jeszcze procedury ubiegania się o pozwolenie na zakup. Oczywiście moment publikacji trzeba skoordynować także z formalnościami drugiej strony transakcji, tj. sprzedający w chwili wystawienia pola rolnego na sprzedaż na portalu e-Rolnik musi być pewien, że uzyska zgodę od KOWR na zbycie, jeżeli zgoda ta jest w danym przypadku wymagana.
Publikacja ogłoszenia na wspomnianym serwisie ma na celu dotarcie z informacją o ofercie do szerokiego grona rolników, bowiem stanowią oni grupę nabywców, której przysługuje pierwszeństwo zakupu i której sprzedaż ziemi jest najbardziej pożądana – z punktu widzenia Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli zatem w odpowiedzi na zamieszczone ogłoszenie zgłosi się osoba ze statusem rolnika, właściciel nieruchomości ma wówczas obowiązek sprzedać nieruchomość właśnie jej. Jeśli natomiast żaden rolnik nie wykaże zainteresowania zakupem, a ogłoszenie na portalu będzie widoczne przez okres co najmniej 30 dni, sprzedający nabywa prawo do sprzedaży swojej nieruchomości nierolnikowi. Musi tylko usunąć ogłoszenie, wygenerować z niego raport i dołączyć go do wniosku składanego do KOWR, aby udowodnić, iż nie było możliwości sprzedaży gruntu osobie ze statusem rolnika. Pamiętaj, że zadanie związane z publikacją ogłoszenia i późniejszym wygenerowaniem raportu również możesz powierzyć specjalistom z Twojgrunt.pl – zajmujemy się tym w ramach prowadzonej usługi.
Krok 5: Uzyskanie zgody na zakup
Jeżeli osoba zainteresowana zakupem nie posiada statusu rolnika, również i ona musi podjąć pewien dodatkowy krok, bowiem jej obowiązkiem jest uzyskanie od KOWR zgody na zakup nieruchomości. W tym celu musi wystąpić do urzędu z wnioskiem i odpowiednio go umotywować. Należy zrobić to dopiero po zakończeniu ogłoszenia na portalu e-Rolnik.
Choć omawiany krok nie dotyczy sprzedającego, po części leży w jego interesie, bo odmowna decyzja KOWR będzie skutkowała brakiem możliwości sprzedaży nieruchomości zainteresowanej osobie i koniecznością szukania innego chętnego, a to dodatkowy czas i wysiłek. Warto zatem polecić nabywcy udanie się do specjalistów, którzy zadbają o profesjonalne przygotowanie wniosku o zgodę na zakup, aby zwiększyć szansę, że wszystko potoczy się pomyślnie. To także duże uproszczenie dla samego kupującego, bo nie musi już samodzielnie kłopotać się z wypełnieniem wniosku. Zaproś swojego nabywcę do skorzystania z naszej pomocy – w Twojgrunt.pl wiemy, co liczy się dla urzędu, dlatego przeprowadzimy z kupującym rzeczową rozmowę, aby zidentyfikować wszystkie fakty, które mają wpływ na decyzję i przygotować przekonywujący wniosek.
Na koniec, warto wiedzieć, że wniosek o zgodę na zbycie rozpatrywany jest w drodze postępowania administracyjnego, a więc zgodnie z kodeksem Kpa załatwienie sprawy następuje niezwłocznie, chyba że sprawa wymaga postępowania wyjaśniającego (wówczas czas wydłuża się do 1 miesiąca) albo jest szczególnie skomplikowana (wtedy rozpatrywanie trwa do 2 miesięcy). Mamy nadzieję, że nasz poradnik na temat tego, jak sprzedać nieruchomość rolną krok po kroku choć trochę przybliżył obowiązujące procedury i ułatwił ich zrozumienie, a jeżeli potrzebujesz kompleksowego wsparcia lub bezpłatnej analizy sprawy – zapraszamy do kontaktu.
;)
;)
;)