Czy warunki zabudowy można przepisać na nowego właściciela działki?

Wiele osób kupuje działkę z zamiarem wybudowania na niej domu, magazynu czy lokalu usługowego. Jeśli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, teoretycznie trzeba wystąpić wówczas do urzędu o warunki zabudowy. Zdarza się jednak, że poprzedni właściciel już je uzyskał. W takiej sytuacji pojawia się więc pytanie – czy warunki zabudowy można przepisać na nowego właściciela? Zapraszamy do przeczytania naszego artykułu, z którego dowiesz się, jak działa przeniesienie warunków zabudowy.

Czym są warunki zabudowy i dlaczego są tak ważne?

Decyzja o warunkach zabudowy to dokument wydawany przez burmistrza, wójta lub prezydenta miasta, który określa możliwości zagospodarowania konkretnej działki. Jest kluczowy dla każdego, kto planuje budowę domu czy obiektu handlowego, ponieważ bez niego nie można uzyskać pozwolenia na budowę. Warunki zabudowy zawierają szczegółowe informacje o tym, co i w jaki sposób można wybudować na danej nieruchomości oraz określają parametry planowanej zabudowy takie jak wysokość, powierzchnia i gabaryty, a także warunki przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej czy wymagania dotyczące dostępu do drogi publicznej.

Czy warunki zabudowy przechodzą na nowego właściciela automatycznie?

Wiele osób zastanawia się, czy warunki zabudowy przechodzą na nowego właściciela wraz z przeniesieniem własności nieruchomości. Odpowiedź brzmi “nie”, ponieważ WZ to dokument wydawany dla konkretnej osoby, a nie dla działki. Oznacza to, że nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela nieruchomości, ale może zostać na niego przepisany. Podstawą prawną do przepisania warunków zabudowy jest art. 63 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby tak się stało, konieczne jest jednak dopełnienie odpowiednich formalności ze strony nowego właściciela oraz spełnienie kilku warunków.

Warunki zabudowy – przepisanie możliwe pod kilkoma warunkami

Przeniesienie warunków zabudowy jest możliwe, jeśli jednocześnie spełnione zostaną następujące warunki:

1. Decyzja o warunkach zabudowy wydana dla poprzedniego właściciela jest nadal ważna – od 1 stycznia 2026 r. WZ będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Zasada ta nie będzie miała zastosowania w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.;
2. Nowy właściciel jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości;
3. Nie zmieniły się okoliczności faktyczne i prawne, które były podstawą wydania pierwotnej decyzji – np. jeśli po wydaniu pierwotnej decyzji uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i stoi on w sprzeczności z wydaną decyzją, organ może odmówić jej przeniesienia;
4. Pierwotna decyzja nie została uchylona ani nie stwierdzono jej nieważności;
5. Osoba, na rzecz której decyzja została wydana, wyrazi pisemną zgodę na jej przeniesienie;
6. Nowy właściciel oświadczy, iż przejmuje wszystkie warunki zawarte w przenoszonej decyzji o warunkach zabudowy.

Procedura przeniesienia warunków zabudowy na nowego właściciela

Przeniesienie warunków zabudowy na nowego właściciela to proces, który składa się z kilku kroków.

Krok 1: Ocena szans na przeniesienie decyzji

Przed złożeniem wniosku o przeniesienie warunków zabudowy należy sprawdzić, czy pierwotna decyzja WZ jest nadal ważna oraz czy dla obszaru, na którym znajduje się działka, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy stoją w sprzeczności z warunkami zabudowy.

Krok 2: Przygotowanie dokumentów i wniesienie opłaty

Należy wypełnić wniosek o przeniesienie warunków zabudowy oraz skompletować załączniki, w skład których wchodzi pisemna zgoda na przepisanie WZ wyrażona przez osobę, dla której pierwotnie dokument ten został wydany oraz dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Opłata wynosi 56 zł i należy wnieść ją na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w której składamy wniosek. Z opłaty zwolnione są przypadki dotyczące budownictwa mieszkaniowego.

Krok 3: Złożenie wniosku

Wniosek składa się do tego samego organu, który wydał pierwotną decyzję. Może to być urząd gminy, urząd miasta albo urząd miasta i gminy.

Krok 4: Postępowanie administracyjne

Organ ma obowiązek rozpatrzyć wniosek w ciągu miesiąca od dnia jego złożenia. W przypadku obciążenia urzędu, termin może wydłużyć się do 2 miesięcy.

Krok 5: Wydanie postanowienia

Jeśli wniosek spełnia wszystkie wymagania, organ wydaje postanowienie o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy. W przeciwnym razie może wydać postanowienie o odmowie, od którego przysługuje Ci możliwość odwołania w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji.

Wniosek o przeniesienie warunków zabudowy – co powinien zawierać?

Wniosek o przeniesienie warunków zabudowy powinien zawierać:

• Dane wnioskodawcy – imię, nazwisko, adres zamieszkania;
• Określenie nieruchomości – dokładny adres, numery działek, powierzchnię;
• Powołanie się na decyzję – numer i datę wydania pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy;
• Załączniki – zgodę na przeniesienie warunków zabudowy, potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej oraz ewentualnie dokument stwierdzający udzielenie pełnomocnictwa.

Wzór wniosku o przeniesienie warunków zabudowy jest dostępny do pobrania, wypełnienia i wydrukowania w serwisie informacyjno-usługowym biznes.gov.pl.

Co, jeśli przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe?

Jeżeli przeniesienie warunków zabudowy nie jest możliwe, np. z powodu śmierci poprzedniego posiadacza gruntu i braku możliwości uzyskania od niego zgody na przeniesienie WZ albo zwyczajnie nowy właściciel chce zrealizować inny projekt niż ten, który został ujęty w WZ, może on wystąpić o wydanie nowej decyzji. Jest to procedura nieco bardziej skomplikowana, bo wymaga przygotowania obszernej i szczegółowej dokumentacji, w tym charakterystyki planowanej inwestycji, aby urząd mógł zweryfikować, czy jest ona zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa. Najlepiej skorzystać wówczas z pomocy firm, które specjalizują się w przygotowywaniu tego typu wniosków i procedują cały proces w imieniu wnioskodawcy. Zgłoś się do Twojgrunt.pl i uzyskaj profesjonalne wsparcie ekspertów.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Nieruchomość jest przedmiotem współwłasności. Kto składa wówczas wniosek o przeniesienie warunków zabudowy?

Każdy ze współwłaścicieli może złożyć osobny wniosek lub można złożyć jeden wniosek, ale podpisany przez wszystkich współwłaścicieli.

2. Odziedziczyłem nieruchomość po nieżyjących już rodzicach. Czy jako spadkobierca mogę ubiegać się o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy?

Z racji tego, że status strony w postępowaniu administracyjnym podlega swoistemu dziedziczeniu, po śmierci adresata decyzji o warunkach zabudowy, to jego spadkobiercy mogą złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie tej decyzji na inny podmiot lub sami skorzystać z praw z niej wynikających. Zgoda na przeniesienie decyzji musi jednak być wyrażona przez wszystkich spadkobierców.

3. Kupiłem nieruchomość, ale adresat decyzji WZ zmarł. Czy warunki zabudowy można przepisać bez jego zgody?

Niestety nie ma takiej możliwości. Należy złożyć wniosek o wydanie nowych warunków zabudowy.