Czy na działce rolnej można postawić dom?

Marzenie o własnym domu w otoczeniu pól i lasów często sprawia, że zaczynamy interesować się ofertami działek rolnych. Nie da się ukryć, że kuszą one znacznie niższymi cenami niż grunty budowlane oraz malowniczą lokalizacją. Warto jednak głębiej przyjrzeć się przepisom, aby znaleźć odpowiedź na pytanie, czy na działce rolnej można postawić dom. Polskie prawo pozwala na takie przedsięwzięcie, ale obwarowuje je szeregiem warunków, dlatego w tym artykule wyjaśnimy, na co zwrócić uwagę przed zakupem działki, aby marzenie o wybudowaniu na niej domu nie utknęło w urzędowych segregatorach.

Budowanie na działce rolnej – co mówią przepisy?

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy na działce rolnej można postawić dom, warto zacząć od analizy samej definicji takiej nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym i ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz z tym, co sugeruje nazwa, działka rolna to teren wykorzystywany na cele rolnicze. Jej głównym przeznaczeniem powinna więc być produkcja roślinna lub zwierzęca, a nie cele mieszkaniowe. W ewidencji gruntów takie tereny są oznaczane literą „R” (grunty orne) i dopóki status ten się nie zmieni, prawo chroni ziemię przed zabudową, aby zachować zasoby naturalne kraju. Z kolei działka budowlana w ewidencji często widnieje jako „B” (tereny mieszkaniowe) lub „Bp” (tereny zurbanizowane niezabudowane). Na takim gruncie budowa domu jest naturalnym sposobem użytkowania.

Możliwości budowy domu na działce rolnej w dużej mierze warunkowane są też jakością gleby. W Polsce wyróżniamy w tym względzie kilka klas bonitacyjnych. Klasy I, II, IIIa i IIIb to gleby o najwyższej jakości, podlegające szczególnej ochronie. Ich odrolnienie jest trudne, kosztowne i często wymaga zgody ministra ds. rozwoju wsi. Z kolei klasy IVa, IVb, V i VI to grunty o niższej przydatności rolniczej, dlatego realizacja budowy na działce rolnej o takiej glebie jest znacznie prostsza, a formalności mniej restrykcyjne.

Na portalach ogłoszeniowych często można spotkać też oferty sprzedaży „działki rolno-budowlanej”. Nie oznacza to jednak, że mamy wówczas prawo wyboru dowolnego przeznaczenia – zwykle tylko część gruntu ma charakter budowlany, a reszta nadal podlega przepisom dotyczącym gruntów rolnych. Poszczególne części są ściśle określone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Czy na działce rolnej można postawić dom?

Ogólnie rzecz biorąc, budowa na działce rolnej nie jest wykluczona, ale nie jest też łatwa do zrealizowania. Trzeba przejść przez określone procedury formalne, dość czasochłonne i skomplikowane. Droga do tego celu jest szczególnie trudna dla osób bez statusu rolnika indywidualnego, bo prawo stawia przed nimi więcej ograniczeń już na starcie, czyli przy zakupie działki rolnej o większej powierzchni (powyżej 1 ha), a także nakłada szereg formalności koniecznych do uzyskania upragnionego pozwolenia na budowę. Prześledźmy więc krok po kroku, jak wygląda cały proces dla obu tych grup właścicieli.

Uproszczone zasady budowy na działce rolnej dla rolników

Osoby posiadające status rolnika indywidualnego są na uprzywilejowanej pozycji. Mogą one realizować tzw. zabudowę zagrodową (siedliskową). Oznacza to możliwość wzniesienia na działce rolnej nie tylko budynku mieszkalnego, ale również obiektów gospodarczych niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa, takich jak stodoła, obora czy magazyn. Tego typu zabudowa jest bezpośrednio powiązana z działalnością rolniczą i co do zasady podlega mniej restrykcyjnym zasadom niż budowa domu na działce rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem. Jeśli MPZP przewiduje teren oznaczony symbolem „RM”, rolnik może nawet postawić dom na działce rolnej czy budynki gospodarcze bez konieczności odrolnienia ziemi.

Warto jednak doprecyzować, kto w świetle przepisów ma status rolnika indywidualnego. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego jest to osoba fizyczna, która:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą gruntów rolnych o łącznej powierzchni nieprzekraczającej 300 ha,
• od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, na terenie której położona jest jedna z należących do niej nieruchomości rolnych,
• osobiście prowadzi gospodarstwo rolne przez minimum 5 lat,
• posiada kwalifikacje rolnicze, potwierdzone wykształceniem, stażem pracy w rolnictwie lub ukończonymi kursami.

Jak wybudować dom na działce rolnej nie będąc rolnikiem?

Jeśli nie jesteś rolnikiem, sprawa budowy na działce rolnej jest nieco bardziej złożona, ale nadal wykonalna.

Krok 1: Zakup działki

Pierwszym krokiem jest sam zakup działki, bo jeśli upatrzona nieruchomość ma powierzchnię powyżej 1 ha, potrzebujesz w tym celu zgody Dyrektora KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). W tym celu składa się stosowny wniosek, który musi zostać rzetelnie umotywowany i poparty dokumentami potwierdzającymi opisywaną sytuację, np. brak możliwości nabycia gruntu przez rolników czy planowany sposób zagospodarowania działki. Co istotne, do wniosku należy również dołączyć oświadczenie, w którym nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionej nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat, licząc od dnia nabycia działki.

Jeżeli marzysz o budowie domu na działce rolnej powyżej 1 ha i przygotowujesz się do nabycia takiego gruntu, pamiętaj, że możesz liczyć na wsparcie Twojgrunt.pl. Zajmiemy się wszystkimi formalnościami od początku do końca – od przygotowania wniosku, przez zebranie niezbędnych dokumentów, aż po złożenie całej dokumentacji do KOWR w Twoim imieniu. Dzięki temu unikniesz stresu i ryzyka błędów formalnych, a cały proces przebiegnie sprawnie i możliwie najszybciej. Sprawdź ofertę.

Krok 2: Sprawdzenie planów lub uzyskanie WZ

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie starania się o możliwość budowy na działce rolnej. Należy więc udać się do urzędu gminy i sprawdzić jego zapisy, aby wiedzieć, jakie jest przeznaczenie posiadanych terenów. Jeśli plan nie został uchwalony, musisz wystąpić o tzw. warunki zabudowy.

Warunki zabudowy (WZ) to decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, która określa, czy na konkretnej działce można wybudować dom lub inną inwestycję, oraz jakie parametry powinna spełniać zabudowa – np. wysokość budynku, kształt dachu czy linie zabudowy. Aby się o nie ubiegać, należy złożyć wniosek w urzędzie gminy, dołączyć mapę działki, informacje o planowanej inwestycji i uzasadnienie, a także wskazać uzbrojenie terenu w media.

Decyzja o warunkach zabudowy nie zawsze jest przychylna. Urząd może odmówić wydania WZ z wielu powodów. Ważna jest między innymi to, aby nowa zabudowa była zgodna z istniejącym otoczeniem, czyli nie naruszała układu i charakteru sąsiedniej zabudowy (tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa”). Istotny jest także dostęp do drogi publicznej, bo bez zapewnienia wjazdu do działki w praktyce nie będzie możliwe rozpoczęcie budowy. Zgłoś się do nas, jeżeli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy.

Krok 3: Odrolnienie

Kolejny krok to tzw. odrolnienie, czyli wyłączenie spod produkcji rolnej. Dla gruntów klasy IV-VI sprawa jest prosta – odrolnienie następuje automatycznie przy uzyskaniu pozwolenia na budowę. Nieco inaczej wygląda to w przypadku działek o wysokiej jakości gleby – klasy I–III. Nawet jeśli MPZP dopuszcza na nich zabudowę mieszkaniową, przepisy o ochronie gruntów rolnych wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, którą zwykle wydaje minister właściwy ds. rozwoju wsi. A jeśli działka nie jest objęta MPZP, sama decyzja WZ nie zwalnia z obowiązku odrolnienia gruntu klasy I–III – to osobna procedura, którą trzeba przejść przed rozpoczęciem budowy.

Co zatem trzeba zrobić, planując budowanie na działce rolnej? W ramach procesu odrolnienia należy złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie gminy. Procedura jego rozpatrywania może potrwać od kilku miesięcy do nawet roku, w zależności od złożoności sprawy i obciążenia urzędu. W przypadku gruntów o dużej powierzchni lub wysokiej klasy gleby wyłączenie z produkcji rolnej może wymagać zgody Ministra Rolnictwa. Złożenie wniosku wiąże się też z koniecznością wniesienia opłaty.

Krok 4: Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie

Mając gotową decyzją WZ oraz decyzję o odrolnieniu, należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. To ostatni etap, dzielący nas od rozpoczęcia budowania na działce rolnej. W pewnych sytuacjach można go pominąć – od 2022 roku istnieje możliwość postawienia domu do 70 m² na zgłoszenie, bez klasycznego pozwolenia, pod warunkiem że będzie to budynek parterowy, wolnostojący, a działka ma odpowiednią klasę (IV-VI). Na każde 500 m² działki może przypadać maksymalnie jeden taki dom.

Spełnij marzenia o budowie domu na działce rolnej dzięki wsparciu Twojgrunt.pl

Zastanawiasz się, czy na działce rolnej można postawić dom w Twoim konkretnym przypadku? Nie wiesz, jakie kroki trzeba podjąć, aby taka inwestycja była bezpieczna i zgodna z prawem? W Twojgrunt.pl możesz liczyć na wsparcie specjalistów, którzy od lat pomagają realizować tego typu przedsięwzięcia. Skontaktuj się z nami, a przeanalizujemy Twoją sytuację i pomożemy zrealizować plany o własnym domu.