Co to jest plan zagospodarowania przestrzennego i jak sprawdzić MPZP?
Wielu inwestorów ulega urokowi działki kupionej „okazyjnie”. Piękna okolica, niska cena, obietnica miejsca idealnego na wymarzony dom – wszystkie te zalety mogą uśpić czujność, a tymczasem to, co najważniejsze, często bywa w urzędowych dokumentach. Obowiązkową lekturą przed podpisaniem aktu notarialnego jest przede wszystkim Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, bo właśnie z niego można dowiedzieć się, jakie są możliwości zabudowy działki. Wpływa on także bezpośrednio na cenę i potencjał odsprzedaży gruntu. Z naszego artykułu dowiesz się co to jest Plan Zagospodarowania Przestrzennego i jak sprawdzić MPZP.
MPZP – co to takiego?
Dokument kryjący się pod skrótem MPZP to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Dostarcza wielu informacji na temat działki, dlatego nic dziwnego, że przed zakupem nieruchomości wiele osób zastanawia się, jak sprawdzić MPZP. Jeśli okaże się, że działka, którą zamierzasz kupić, jest jedynie w części budowlana, a reszta to teren zieleni chronionej, może to drastycznie obniżyć jej wartość i zniweczyć plany. Również jeśli marzysz o nowoczesnym domu z płaskim dachem, a plan dopuszcza tylko dachy dwuspadowe, cała Twoja wizja może legnąć w gruzach, dlatego warto wiedzieć o tym przed podpisaniem aktu notarialnego.
A zatem co to jest Plan Zagospodarowania Przestrzennego? Jest to uchwała rady gminy, która dla określonego terenu staje się nadrzędnym prawem w kwestii budownictwa i sposobu użytkowania gruntów. Można powiedzieć, że jest to niejako zbiór reguł dla danego obszaru, który ma na celu zapewnienie ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju. To narzędzie kontroli, które chroni mieszkańców przed chaosem budowlanym. To właśnie plan decyduje, gdzie mogą powstać nowe osiedla, gdzie ma przebiegać droga, a gdzie muszą zostać zachowane tereny zielone i rekreacyjne.
W planie znajdują się też zapisy, które bezpośrednio dotyczą właściciela danej nieruchomości. Oprócz ogólnego przeznaczenia terenu (np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), MPZP szczegółowo określa takie parametry, jak maksymalna wysokość zabudowy, kąt nachylenia dachu, a nawet kolorystykę elewacji. Bardzo istotnym zapisem jest również wskaźnik intensywności zabudowy i minimalna powierzchnia biologicznie czynna, która musi pozostać niezabudowana i zielona. Skoro wiemy już co to MPZP, czas dowiedzieć się, gdzie sprawdzić Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
Gdzie sprawdzić Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
Odpowiedź na pytanie, jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, jest dziś o wiele prostsza niż kiedyś. Choć urzędy wciąż wymagają papierowych dokumentów w formalnych procedurach, to wstępna weryfikacja i rozeznanie w sytuacji działki odbywa się już online. Można wyróżnić trzy metody uzyskania informacji zawartych w MPZP.
Strona internetowa gminy
Jeżeli zastanawiasz się jak sprawdzić przeznaczenie działki online w najprostszy sposób, warto zacząć od wizyty na stronie internetowej właściwej dla działki gminy lub miasta. Wiele samorządów udostępnia bowiem informacje zaczerpnięte z MPZP w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) lub w zakładce „Planowanie Przestrzenne” albo „Geoportal Gminny” na swojej stronie internetowej. Często mają one formę mapy interaktywnej, która jest niezwykle intuicyjna. Wystarczy, że wprowadzisz adres nieruchomości lub jej numer ewidencyjny, a system automatycznie podświetli działkę i wskaże, czy objęta jest planem, a jeśli tak, to jakim symbolem jest oznaczona.
Na omawianych stronach często można również znaleźć linki do pełnych tekstów uchwał, co pozwala na przejrzenie szczegółowych zapisów bez wychodzenia z domu. Trzeba jednak pamiętać, że dane te, choć są na bieżąco aktualizowane, mają charakter poglądowy i stanowią jedynie wstępne źródło informacji dla osób zastanawiających się skąd wziąć Plan Zagospodarowania Działki. Nie zastąpią one oficjalnego, pieczętowanego dokumentu potrzebnego do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Geoportal
Jeśli chcesz szybko zorientować się w sytuacji danej nieruchomości, możesz też skorzystać z Geoportalu Krajowego. To narzędzie dobrze dla wszystkich, którzy zastanawiają się, jak sprawdzić online czy działka jest budowlana. Po wejściu na stronę i zlokalizowaniu działki po adresie lub numerze, musisz aktywować odpowiednią warstwę informacyjną. Szukaj w menu opcji związanych z planowaniem przestrzennym. Po włączeniu tej warstwy, działki objęte planami zostaną pokryte kolorami, a kliknięcie w dany obszar wyświetli podstawowe informacje o planie i jego symbolu. Pamiętaj, że Geoportal również jest przeznaczony jedynie do wstępnej weryfikacji.
Wizyta w urzędzie gminy
Mimo wygody internetu, wizyta w urzędzie gminy lub miasta jest nieunikniona, jeśli potrzebujesz uzyskać oficjalny wypis i wyrys z MPZP. Otrzymasz tam dokumenty opatrzone pieczęcią urzędową, które mają pełną moc prawną i są wymagane w większości procedur formalnych, w tym przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. A zatem skąd wziąć projekt zagospodarowania działki krok po kroku? Trzeba udać się do Wydziału Architektury i Budownictwa lub Planowania Przestrzennego i złożyć wniosek o wydanie dokumentów. Wzór wniosku często jest dostępny na stronie internetowej urzędu, a jeśli nie możesz pobrać go bezpośrednio w siedzibie wydziału i wypełnić na miejscu.
Wybierając się na wizytę, pamiętaj o zabraniu numeru ewidencyjnego działki i uiszczeniu opłaty skarbowej. Zazwyczaj jest to koszt rzędu kilkudziesięciu do maksymalnie 250 zł za komplet dokumentów. Warto mieć na uwadze, że czas oczekiwania na wydanie wypisu i wyrysu może wynosić od tygodnia do miesiąca, więc warto zgłosić się do urzędu z odpowiednim wyprzedzeniem.
Jak sprawdzić MPZP – instrukcja krok po kroku
W kwestii tego, jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego działki, ważna jest także umiejętność jego odczytywania. Pierwszym zadaniem jest odnalezienie numeru działki. Najlepiej szukać go w akcie notarialnym lub księdze wieczystej. Następnie, korzystając z Geoportalu lub strony urzędu gminy, trzeba zlokalizować grunt na mapie. Możliwe są trzy scenariusze:
- Działka jest objęta planem – jeśli działka jest pokryta kolorową siatką, oznacza to, że jest objęta planem obowiązującym. Szczególnej uwagi wymaga jednak sytuacja, gdy działka jest objęta tylko częściowo. Czasami plan obejmuje jedynie pas gruntu przy drodze, np. pod komunikację, albo na skraju, z przeznaczeniem na zieleń. Może to oznaczać, że jeden fragment Twojej nieruchomości jest oznaczony symbolem MN (mieszkalnictwo), a drugi R (rolny), co drastycznie ograniczy powierzchnię zabudowy, a w efekcie zmusi Cię do korekty projektu domu;
- Plan jest w przygotowaniu – status „plan w przygotowaniu” może być problematyczny, bo zazwyczaj na czas jego uchwalania zawiesza się wydawanie warunków zabudowy;
- Plan nie istnieje – gdy plan nie istnieje, czeka Cię procedura WZ.
Jak sprawdzić online czy działka jest budowlana?
Najważniejszym elementem planu jest przeznaczenie terenu oznaczone symbolami literowymi, bo to ono decyduje o możliwościach budowy. Poznajmy najważniejsze oznaczenia i ich wyjaśnienie:
- MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
- MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
- US – tereny usług
- P – tereny przemysłowe
- ZL- tereny zieleni leśnej
- R – tereny rolnicze
Przeznaczenie terenu to jednak dopiero początek, bo równie ważne są szczegółowe parametry, takie jak:
- wysokość zabudowy – np. maksymalnie 9 metrów do kalenicy;
- linie zabudowy – zwłaszcza nieprzekraczalna linia, która mówi, jak daleko od granicy działki lub ulicy może stać budynek. To one przesądzają o tym, czy Twój projekt w ogóle zmieści się na działce i czy będzie wyglądał tak, jak sobie to wymarzyłeś;
- kształt dachu – np. plan może dopuszczać jedynie budowę dachu dwuspadowego o konkretnym kącie;
- intensywność zabudowy – limituje łączną powierzchnię wszystkich kondygnacji naziemnych;
- powierzchnia biologicznie czynna – np. wskaźnik na poziomie 50%, oznacza, że połowa działki musi pozostać terenem zielonym.
Jeżeli więc masz skonkretyzowany projekt domu, który ma stanąć na kupowanej działce, warto wiedzieć jak sprawdzić MPZP i dokładnie prześledzić jego zapisy. Niestety wszelkie odstępstwa od zapisów planu są bardzo trudne, a często niemożliwe do przeforsowania.
Co zrobić, jeśli działka nie jest objęta MPZP?
Jeżeli już wiesz, gdzie sprawdzić MPZP, ale okazało się, że Twojej działki taki plan nie obejmuje, nie ma powodów do zmartwień. Oznacza to jedynie, że musisz wybrać inną ścieżkę formalną, czyli uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ). To indywidualny akt administracyjny, który określa, co i jak można zbudować na danym terenie. Jest wydawany na wniosek interesanta i po dokładnej analizie parametrów planowanej zabudowy oraz po weryfikacji, czy spełnia tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa.
Jeżeli chcesz przejść sprawnie przez etap uzyskiwania WZ, w Twojgrunt.pl możesz uzyskać pełne wsparcie. Zajmujemy się analizą szans na uzyskanie pozytywnej decyzji, profesjonalnym przygotowaniem wniosku oraz monitorowaniem sprawy aż do jej zakończenia. Skorzystaj z naszego doświadczenia i uzyskaj decyzję, która pozwoli Ci zrealizować wymarzony projekt.
