Wiele osób ceni sobie wypoczynek z dala od zgiełku miasta. Weekendowe wypady czy dłuższe urlopy spędzane na przedmieściach wiążą się z nocowaniem w obiektach agroturystycznych. Taki trend to szansa dla wielu inwestorów, którzy chcą zapewnić sobie źródło pasywnego dochodu. Wystarczy kupić działkę rolną, zbudować na niej domek letniskowy i wynajmować go wczasowiczom. Zanim jednak zdecydujesz się taką inwestycję, warto poznać wszystkie aspekty prawne i praktyczne związane z nabyciem gruntu oraz prowadzeniem agroturystyki na działce rolnej. Zapraszamy do lektury naszego artykułu.
Jak kupić działkę pod agroturystykę?
Aby założyć agroturystykę na działce rolnej i czerpać z niej zyski, trzeba zacząć od kupna gruntu. Nie zawsze jest to jednak proste, bo obrót takimi ziemiami podlega szczególnym regulacjom prawnym. Kluczowe znaczenie ma powierzchnia planowanej do zakupu nieruchomości oraz status osoby nabywającej. Podczas gdy rolnik może być nabywcą gruntu o dowolnej powierzchni, osoba bez statusu rolnika może swobodnie kupić jedynie nieruchomość rolną o powierzchni do 1 ha, a jeżeli koniecznie chce nabyć większą działkę, musi już przejść formalności określone w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Agroturystyka na działce rolnej powyżej 1 ha
Jeśli nie zajmujesz się rolnictwem i planujesz zakup działki pod agroturystykę powyżej 1 hektara, dokonanie takiego zakupu będzie możliwe wyłącznie po otrzymaniu zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). To dość skomplikowany proces, który wymaga przygotowania odpowiednich dokumentów oraz uzasadnienia. Trzeba także posiadać kwalifikacje rolnicze, czyli specjalny rodzaj wykształcenia związanego z rolnictwem. Nie zawsze oznacza to konieczność ukończenia studiów rolniczych – w poczet kwalifikacji mogą zostać zaliczone np. szkolenia rolnicze, a nawet długoletnie prowadzenie gospodarstwa.
Aby sprawnie przebrnąć przez gąszcz formalności związanych z ubieganiem się o zgodę na zakup ziemi rolnej, warto skorzystać z pomocy wyspecjalizowanych firm. W Twojgrunt.pl eksperci przygotują w Twoim imieniu całą dokumentację oraz pomogą odpowiednio przedstawić elementy Twojego doświadczenia zawodowego i edukacyjnego, które mogą zostać uznane za spełnienie wymogu kwalifikacji rolniczych.
Jeżeli nie masz statusu rolnika ani nie posiadasz kwalifikacji rolniczych, istnieje alternatywna droga prowadząca do zakupu działki pod agroturystykę powyżej 1 hektara. Wymaga ona emisji ogłoszenia na rządowym portalu eRolnik. Jeżeli w ciągu 30 dni żaden rolnik indywidualny nie odpowie na to ogłoszenie lub otrzymane odpowiedzi nie spełnią warunków cenowych (negocjacje nie mogą obniżyć ceny o więcej jak 5% względem ceny podanej w ogłoszeniu), KOWR może wydać Ci zgodę na zakup gruntu, pod warunkiem wniesienia poprawnego i kompletnego wniosku. W całym tym procesie również możesz liczyć na naszą pomoc – opublikujemy ogłoszenie w Twoim imieniu, wygenerujemy raport i sporządzimy całą dokumentację niezbędną do otrzymania zgody.
Czy agroturystyka to działalność rolnicza?
Warto pamiętać, że osoba niebędąca rolnikiem, która kupuje działkę rolną za zgodą KOWR, zobowiązuje się do prowadzenia na niej działalności rolniczej przez okres co najmniej 5 lat od daty nabycia. Co więcej, działalność tę musi prowadzić osobiście. Pojawia się więc pytanie – czy agroturystyka to działalność rolnicza? Niestety nie, bo w rozumieniu przepisów o VAT agroturystyka jest działalnością gospodarczą, a nie rolniczą, co oznacza, że samo prowadzenie agroturystyki nie wystarczy, by uznać wspomniany obowiązek za spełniony. Zapraszamy do konsultacji ze specjalistami z Twojgrunt.pl – możemy dobrać taki rodzaj działalności rolniczej, który nie będzie dla Ciebie mocno angażujący czy uciążliwy, a jednocześnie spełni wymagania urzędu.
Czy można postawić domek na działce rolnej?
Gdy sprawa związana z zakupem nieruchomości jest już rozwiązana, drugim krokiem jest postawienie domku na działce rolnej. Również nie można zrobić tego samowolnie, bo obowiązuje w tym względzie szereg przepisów prawnych. Od czego zatem zacząć? Przede wszystkim należy udać się do Urzędu Miasta lub Gminy i poprosić o wgląd do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to dokument, który określa możliwości zabudowania danego terenu.
Jeżeli okaże się, że zamierzamy postawić domek na działce rolnej, która jest objęta MPZP, ale nie dopuszczono na niej możliwości zabudowy rekreacyjnej, konieczne jest złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia działki z rolnej na działkę rekreacyjną. Z kolei jeżeli działka nie jest w ogóle ujęta we wcześniej wspomnianym dokumencie, niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Z reguły możliwość zabudowy rekreacyjnej jest dozwolona na gruntach niższej klasy. Oznacza to, że z dużym prawdopodobieństwem będzie można postawić domek na działce rolnej klasy IV, V albo VI, bo tego typu grunty cechują się ograniczoną przydatnością do prowadzenia intensywnej produkcji rolnej. W takim przypadku nie trzeba uzyskiwać zgody na budowę – wystarczający jest tryb zgłoszenia, o którym dokładnie opowiemy w dalszej części artykułu.
Z kolei grunty wyższej klasy – I, II i III – zwykle są przeznaczone pod uprawy. Jeżeli więc planujesz agroturystykę na działce rolnej, warto już podczas szukania gruntu zwrócić uwagę na klasę bonitacji gleb i wybrać taką, która nie będzie stanowiła przeszkody do realizacji zamierzonej inwestycji.
Czy na działce rolnej można postawić domek do 35m2?
W kwestii możliwości postawienia domku letniskowego istotne znaczenie ma też jego planowana wielkość. Zgodnie z przepisami, dawniej postawienie domku do 35m2 na działce rolnej nie wymagało uzyskiwania zgody, lecz jedynie zgłoszenia do urzędu. Aktualnie, po nowelizacji przepisów prawa budowlanego z 2022 roku, zasada ta dalej obowiązuje, z tym że zwiększono dopuszczalny metraż z 35 na 70m2.
Jednak czy można postawić domek na działce rolnej w każdym przypadku, na podstawie wyżej wspomnianych przepisów? Otóż nie, bo trzeba jeszcze przypilnować, aby zostały spełnione łącznie następujące warunki:
- Na każde 500 m2 działki może przypadać tylko jeden domek letniskowy. Aby postawić ich kilka, trzeba więc nabyć odpowiednio duży grunt.
- Domek musi być budynkiem wolnostojącym, czyli nie połączonym z żadnym innym budynkiem.
- Domek musi być budynkiem parterowym. Co ciekawe, może mieć antresolę i poddasze nieużytkowe, bo według przepisów części te nie stanowią kondygnacji.
- Rozpiętość elementów konstrukcyjnych musi wynosić do 6 metrów, a wysięg wsporników do 2 metrów.
Przepisy nie narzucają jednak technologii, w której można zbudować konstrukcję. Oznacza to, że równie dobrze możemy postawić na tradycyjną technologię murowaną czy szkieletową, jak i na modny w ostatnim czasie dom modułowy na działce rolnej. Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby zdecydować się na tzw. dom holenderski, czyli przenośny budynek mieszkalny, który można łatwo zbudować bez konieczności wylewania fundamentów i w razie potrzeby przetransportowywać w inne miejsce.
Jak postawić domek na zgłoszenie na działce rolnej?
Wróćmy jeszcze na chwilę do tematu formalności związanych z postawieniem domku na działce rolnej. W przypadkach, w których wystarczy jedynie zgłosić taką budowę, procedura jest stosunkowo prosta – należy wypełnić formularz wskazujący rodzaj, zakres, sposób wykonania oraz termin rozpoczęcia robót budowlanych i dołączyć do niego oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Całość dokumentacji trzeba złożyć do Urzędu Miasta lub Gminy co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy. Jeśli w tym czasie organ nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do realizacji inwestycji.
Jak postawić domek na działce rolnej, która nie jest ujęta w MPZP?
Jak zostało wcześniej wspomniane, jeżeli planujemy prowadzić agroturystykę na działce rolnej nieujętej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, trzeba najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jest to dokument wydawany przez Urząd miasta lub gminy, na obszarze której usytuowana jest nieruchomość i bez niego nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia na realizację projektu.
W Twojgrunt.pl możesz otrzymać pełne wsparcie w procesie ubiegania się o warunki zabudowy. W Twoim imieniu przygotujemy wymagany wniosek, a także wystąpimy do dostawców energii o zgody na zapewnienie mediów oraz do urzędów o dokumenty i mapki, które należy załączyć do wniosku. Następnie wypełniony wniosek wyślemy do urzędu i będziemy monitorować sprawę aż do jej ukończenia. Zapraszamy do współpracy wszystkie osoby, które planują założenie agroturystyki na działce rolnej – z pomocą ekspertów Twojgrunt.pl szybko i skutecznie dopełnisz wszystkich formalności niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji.
